Kaufnebenkosten-Rechner

Kaufnebenkosten – die versteckten 10-15 %

Wer eine Immobilie kauft, denkt oft nur an den Kaufpreis – die Nebenkosten betragen aber 9-15 % je Bundesland und Maklersituation. Bei 500.000 € Kaufpreis können das 60.000-75.000 € extra sein – die meist aus dem Eigenkapital kommen müssen, da Banken nur den reinen Kaufpreis finanzieren.

Die einzelnen Positionen

Grunderwerbsteuer: 3,5-6,5 % je Bundesland. Notar: ~1,5 % des Kaufpreises (Beurkundungs- + Vollzugskosten). Grundbuch: ~0,5 % (Eintragungsgebühren, Auflassungsvormerkung). Makler: seit 2020 50/50 Aufteilung – Käufer zahlt etwa 3,57 % (inkl. MwSt). Bei privatem Verkauf ohne Makler entfällt dieser Posten.

Sparpotenziale

Inventar separat ausweisen: Küche, Sauna, Möbel im Notarvertrag trennen – kein Grunderwerbsteuer auf bewegliche Sachen, spart 4-7 % des Inventarwerts. Privatkauf ohne Makler: spart 3,57 % Provision. Notar wählen: Gebühren sind gesetzlich festgelegt, aber Vollzugs-Optionen variieren. Mehrfacheintragungen vermeiden: wenn neue Grundschuld eingetragen wird, alte gleichzeitig löschen lassen – eine Eintragung.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland – die grosse Preisspanne

Die Grunderwerbsteuer ist der grösste Einzelposten der Nebenkosten und variiert zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (mehrere Länder) – bei 500.000 € Kaufpreis ist das ein Unterschied von 15.000 €. Detaillierte Übersicht:

Der Steuersatz bestimmt sich nach dem Standort der Immobilie, nicht nach Ihrem Wohnsitz. Ein Berliner, der ein Ferienhaus in Bayern kauft, zahlt 3,5 %. Umgekehrt zahlt ein Münchner, der eine Wohnung in Nordrhein-Westfalen kauft, 6,5 %.

Steuerbefreiungen: Übergang zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern (nicht bei unverheirateten Paaren!). Schenkungen und Erbschaften an Verwandte in gerader Linie (Kinder, Enkel, Eltern). Kauf durch die GmbH bei geringer Anteilsübertragung – hier hat der Gesetzgeber 2021 aber deutliche Grenzen gesetzt (RETT-Blocker-Reform).

Notarkosten im Detail – was Sie wirklich bezahlen

Notargebühren sind in Deutschland durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) einheitlich geregelt – kein Notar darf Rabatt geben oder Aufschlag verlangen. Konkret setzen sich die ~1,5 % aus mehreren Positionen zusammen:

• Beurkundung Kaufvertrag (2,0-Gebühr): Die Hauptposition, ca. 0,7 % des Kaufpreises. Bei 500.000 € rund 3.500 €.
• Vollzug (0,5-Gebühr): Notar überwacht Zahlung und Grundbuch-Umschreibung, ca. 0,2 %. Rund 1.000 €.
• Grundschuld-Beurkundung (1,0-Gebühr): Wenn Sie eine Bank-Finanzierung nutzen – abhängig von der Grundschuld-Höhe, meist 0,3-0,4 %. Rund 1.500-2.000 €.
• Beglaubigungen, Auszüge, Auslagen: Kopien, Porto, Telekommunikation. Rund 100-300 € pauschal.
• 19 % Mehrwertsteuer auf alle Notargebühren – nicht auf die Grunderwerbsteuer oder Grundbuchgebühren.

Praxis-Beispiel bei 500.000 € Kaufpreis, 400.000 € Finanzierung: Notarkosten netto ~6.500 €, brutto ~7.735 €.

Grundbuchgebühren – der oft unterschätzte Posten

Auch die Grundbuchgebühren sind bundeseinheitlich geregelt (ebenfalls GNotKG). Sie werden ans jeweilige Amtsgericht gezahlt – der Notar zieht sie ein und leitet sie weiter. Die drei wichtigsten Positionen:

• Auflassungsvormerkung (0,5-Gebühr, ~0,15 %): Sichert den Käufer vor dem Verkäufer ab. Damit kann der Verkäufer die Immobilie nicht doppelt verkaufen, während der Kaufvertrag noch nicht vollständig durchgezogen ist.
• Eintragung als Eigentümer (1,0-Gebühr, ~0,3 %): Die eigentliche Grundbuch-Umschreibung.
• Eintragung der Grundschuld (1,0-Gebühr, ~0,15-0,3 %): Wenn Sie finanzieren – die Bank bekommt eine Grundschuld auf Ihre Immobilie eingetragen.

Summe typisch: ~0,8-1,0 % vom Kaufpreis. Bei 500.000 € also rund 4.000-5.000 €.

Maklerprovision – die neue Regel seit 2020

Seit Dezember 2020 gilt bundesweit: Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen zahlt der Käufer maximal die Hälfte der Maklerprovision, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Die andere Hälfte muss vom Verkäufer getragen werden. Vorher war es oft üblich, dass der Käufer die volle Provision zahlte – das ist rechtlich seitdem unzulässig, egal was im Kaufvertrag steht.

Die übliche Provision beträgt insgesamt 5,95 % oder 7,14 % (jeweils inklusive 19 % MwSt) – je nach Region. In Berlin/Brandenburg, Hamburg, Bremen, Hessen sind 5,95 % (also 2,975 % je Seite) üblich. In Bayern, NRW, Baden-Württemberg werden oft 7,14 % (3,57 % je Seite) verlangt.

Verhandlungsspielraum: Maklerprovisionen sind verhandelbar. Bei Objekten über 800.000 € akzeptieren viele Makler 4 % (2 % je Seite) oder weniger. Der Markt entscheidet – je knapper das Angebot, desto standhafter der Makler.

Kein Makler = keine Provision: Bei Privatverkauf ohne Makler entfällt der Posten komplett. Portale wie ImmobilienScout24 oder eBay Kleinanzeigen bieten „privat verkaufen" – dann sparen Sie zwischen 15.000 und 35.000 € Nebenkosten.

Praxis-Beispiel: Nebenkosten für 3 Szenarien

Szenario A – Wohnung in München, 650.000 €, Kauf über Makler: Grunderwerbsteuer 3,5 % = 22.750 €, Notar+Grundbuch ~2,3 % = 14.950 €, Makler 3,57 % = 23.205 €. Gesamt: 60.905 € (9,4 %).

Szenario B – Einfamilienhaus in Köln (NRW), 450.000 €, privat gekauft: Grunderwerbsteuer 6,5 % = 29.250 €, Notar+Grundbuch ~2,3 % = 10.350 €, kein Makler. Gesamt: 39.600 € (8,8 %).

Szenario C – Reihenhaus in Dresden (Sachsen), 320.000 €, Makler-Kauf: Grunderwerbsteuer 5,5 % = 17.600 €, Notar+Grundbuch ~2,3 % = 7.360 €, Makler 3,57 % = 11.424 €. Gesamt: 36.384 € (11,4 %).

Sparpotenziale – die 5 wichtigsten Hebel

1. Inventar separat ausweisen: Einbauküche, Sauna, Kaminofen, Markisen, Möbel – alles was rechtlich als „bewegliche Sache" zählt, unterliegt keiner Grunderwerbsteuer. Bei realistischer Bewertung von 15.000 € Inventar sparen Sie in NRW 975 € Grunderwerbsteuer. Achtung: übertriebene Werte werden vom Finanzamt beanstandet.

2. Privatkauf statt Makler: Portale wie ImmobilienScout24, immowelt oder Kleinanzeigen bieten private Angebote. Ersparnis: 3-4 % des Kaufpreises.

3. Bundesland-Wechsel bei Zweifelfällen: Bei Grundstückskauf an Landesgrenze kann die Wahl der Baugenehmigung im günstigeren Bundesland spielen. Rechtlich komplex, aber bei Grenzgemeinden möglich.

4. Neubau statt Bestand – nicht immer: Bei Neubau vom Bauträger wird die Grunderwerbsteuer nur auf den Bodenanteil erhoben, wenn Sie das Grundstück getrennt kaufen. Bei „schlüsselfertig" wird auf den Gesamtpreis besteuert.

5. Familieninterner Übergang: Ehegatten, Kinder, Eltern – komplett grunderwerbsteuerfrei. Auch der Übergang „Verkauf mit Rückkaufoption" innerhalb der Familie kann gestaltet werden.

Häufige Fragen

Kann ich Nebenkosten mitfinanzieren?

Grundsätzlich nein – Banken finanzieren üblicherweise 80-100 % des reinen Kaufpreises. Die Nebenkosten müssen aus Eigenkapital kommen. Bei sehr guter Bonität und hohem Einkommen bieten manche Banken 110 %-Finanzierung an (Kaufpreis + Nebenkosten), das ist aber die Ausnahme und deutlich teurer.

Warum sind Nebenkosten von der Grunderwerbsteuer nicht steuerlich absetzbar?

Bei selbstgenutztem Wohneigentum: gar nicht. Bei vermieteten Immobilien: Notarkosten und Grundbuchgebühren fließen in die AfA-Bemessung ein – der AfA-Rechner hilft. Die Grunderwerbsteuer selbst fließt anteilig in die Anschaffungskosten und ist deshalb über die AfA über 33-50 Jahre abschreibbar.

Was zählt genau als „bewegliche Sache" beim Inventar?

Alles, was ohne Substanzverlust ausbaubar ist: Küchengeräte, Wohnzimmermöbel, Vorhänge, Markisen, Gartenmöbel, Solaranlagen auf Aufständerung (bei Aufdach-PV strittig!), Sauna (bei modularer Sauna: eindeutig), Kaminofen (bei fest gemauertem Kaminschornstein: nein). Faustregel: „Was ich beim Auszug mitnehmen könnte."

Muss ich beim Notar-Termin persönlich anwesend sein?

Beide Seiten müssen bei der Beurkundung anwesend sein – persönlich oder per Vollmacht. Vollmacht muss notariell beglaubigt sein und wird ihrerseits als eigener Notartermin abgerechnet. Bei Ehepaaren: beide müssen unterschreiben, wenn beide Eigentümer werden sollen.

Was passiert, wenn ich den Kauf nach Beurkundung noch storniere?

Grundsätzlich nicht mehr möglich ohne Zustimmung des Verkäufers. Der notarielle Kaufvertrag ist rechtsverbindlich. Ausnahme: Rücktrittsrecht bei arglistiger Täuschung durch den Verkäufer. In diesem Fall werden meist die bereits gezahlten Nebenkosten (Notar) nicht erstattet.

Kann ich die Nebenkosten reduzieren, wenn ich Kaufpreis niedrig ansetze?

Absolut nicht – das ist Steuerhinterziehung. Das Finanzamt vergleicht Kaufpreise mit dem üblichen Bodenrichtwert und Vergleichsverkäufen. Bei Auffälligkeiten wird der Kaufpreis geschätzt – und die Nachzahlung wird teuer.

Gibt es Nebenkosten auch beim Erbbaurecht?

Ja, aber reduziert. Grunderwerbsteuer auf den kapitalisierten Erbbauzins (i.d.R. deutlich unter dem eigentlichen Grundstückswert), Notarkosten wie üblich. Erbbaurecht wird durch das Kapitalanlage-Rechner abgebildet.

Wann sollte ich einen Steuerberater einschalten?

Bei allen komplexeren Konstellationen – Kauf über GmbH, mehrere Eigentümer, Mischnutzung Wohnen/Gewerbe, Auslandsbezug, ererbte Immobilie. Bei einem klassischen Familienkauf einer selbstgenutzten Wohnung reicht der Notar aus.