Was ist die AfA?
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung". Weil sich ein Gebäude über die Jahre abnutzt, darfst du seinen Wert nach § 7 EStG steuerlich verteilt abschreiben. Die jährliche AfA mindert deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – und damit deine Einkommensteuer. Wichtig: Nur das Gebäude wird abgeschrieben, nicht der Grund und Boden.
Welcher AfA-Satz gilt für dich?
| Gebäude | Satz | Dauer |
|---|---|---|
| Baujahr ab 1925 | 2 % linear | 50 Jahre |
| Baujahr vor 1925 | 2,5 % linear | 40 Jahre |
| Wohngebäude, Fertigstellung ab 2023 | 3 % linear | ~33 Jahre |
| Wohnneubau, Baubeginn oder Kaufvertrag 10/2023 bis 09/2029 (Kauf nur im Fertigstellungsjahr) | 5 % degressiv (optional) | fallend vom Restwert |
Die degressive AfA schreibt jedes Jahr 5 % des verbleibenden Restwerts ab – anfangs deutlich mehr als linear, was den Steuervorteil nach vorne zieht. Ein Wechsel zur linearen AfA ist später möglich.
Bodenanteil herausrechnen
Da Grund und Boden nicht abnutzbar ist, musst du ihn aus dem Kaufpreis herausrechnen. Maßgeblich ist meist die Aufteilung im Kaufvertrag oder das Verhältnis aus dem örtlichen Bodenrichtwert. Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, Bodenanteil 25 % = 100.000 € → Bemessungsgrundlage für die AfA = 300.000 €. Anteilige Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) erhöhen die Bemessungsgrundlage.
Rechenbeispiel
Gebäudewert 300.000 €, 2 % linear → 6.000 € AfA pro Jahr. Bei 42 % Grenzsteuersatz spart das jährlich rund 2.520 € Steuern. Nach 10 Jahren ist der Restbuchwert auf 240.000 € gesunken – die übrigen 240.000 € lassen sich über die Restlaufzeit weiter abschreiben.