Mietrendite-Rechner – Brutto- & Nettorendite

Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite

Die Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) ist schnell berechnet, aber irreführend, weil Kaufnebenkosten und laufende Kosten fehlen. Die Nettomietrendite berücksichtigt Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten und ist deutlich realistischer.

Kaufpreisfaktor als Schnelltest

Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt) sagt aus, wie viele Jahreskaltmieten Sie für den Kaufpreis zahlen. Unter 20 gilt als günstig, 20–25 als fair, über 30 als teuer.

So rechnet der Rechner

Alle fünf Kennzahlen entstehen aus denselben sechs Eingaben. Bruttorendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, ohne Kaufnebenkosten. Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten). Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Cashflow = Jahreskaltmiete − Bewirtschaftungskosten − Zinsen auf das Darlehen, wobei das Darlehen Kaufpreis plus Kaufnebenkosten minus Eigenkapital ist. Eigenkapitalrendite = Cashflow ÷ Eigenkapital. Mit den Startwerten der Maske – 300.000 € Kaufpreis, 30.000 € Nebenkosten, 15.000 € Jahreskaltmiete, 2.500 € Bewirtschaftung, 3,5 % Zins auf 250.000 € Darlehen – ergibt das 5,00 % brutto, 3,79 % netto, Faktor 20,0, einen Cashflow von 3.750 € und 4,69 % Eigenkapitalrendite. Tilgung, Steuern und Wertsteigerung bleiben außen vor; die Rechnung läuft in Ihrem Browser, es werden keine Eingaben übertragen.

Cashflow – wird die Immobilie sich selbst tragen?

Der jährliche Cashflow ergibt sich aus Jahreskaltmiete minus Bewirtschaftungskosten minus Finanzierungskosten. Ist er positiv, finanziert sich die Immobilie selbst und liefert sogar Überschüsse.

Häufige Fragen

Was sind übliche Bewirtschaftungskosten?

Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage, nicht umlegbare Nebenkosten und Mietausfallrisiko. Faustregel: 15–25 % der Jahreskaltmiete.

Wie hoch sollte die Nettorendite sein?

Faustregel: ab 4 % gilt als ordentlich, ab 5 % als gut. Lage und Risikoprofil spielen entscheidend mit.

Berücksichtigt der Rechner Steuern?

Nein, der Rechner zeigt die Brutto-Werte vor Einkommensteuer und ohne AfA-Effekte.

Sind Wertsteigerung und Tilgung enthalten?

Nein, das sind zusätzliche Effekte, die in der Gesamtrechnung den Vermögensaufbau verstärken können.

Wie berechnet der Rechner die Eigenkapitalrendite?

Cashflow geteilt durch Eigenkapital. Beispiel: 300.000 € Kaufpreis, 30.000 € Kaufnebenkosten, 80.000 € Eigenkapital, also 250.000 € Darlehen zu 3,5 %. 15.000 € Jahreskaltmiete minus 2.500 € Bewirtschaftung minus 8.750 € Zinsen ergeben 3.750 € Cashflow, das sind 4,69 % auf das Eigenkapital. Tilgung ist darin nicht enthalten.

Was gehört in die Kaufnebenkosten?

Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 % des Kaufpreises), Notar und Grundbuch (zusammen rund 2 %) und, falls beauftragt, die Maklerprovision. Der Rechner bezieht diesen Betrag in die Nettomietrendite ein, in die Bruttorendite dagegen nicht.

Mietrendite – was ist eine gute Zahl?

Die Brutto-Mietrendite ist die Jahres-Kaltmiete geteilt durch den Kaufpreis; die Kaufnebenkosten fließen erst in die Netto-Mietrendite ein. Faustregeln 2026: Brutto-Rendite unter 4 % deutet auf überteuerten Standort (Top-Lagen München, Hamburg). 4-6 % ist solide für gute Lagen. 6-8 % gibt's in B-/C-Städten (Leipzig, Magdeburg, Erfurt). Über 8 % oft mit erheblichen Sanierungs- oder Mietausfallrisiken verbunden.

Netto-Mietrendite – die ehrliche Zahl

Brutto-Rendite zählt nicht – die Netto-Mietrendite nach Bewirtschaftungskosten ist entscheidend. Abzüge: Hausverwaltung (~25 €/Monat pro Wohnung), Instandhaltungsrücklage (10-30 €/qm/Jahr je nach Alter), Mietausfallwagnis (2-3 % der Jahres-Kaltmiete), nicht umlagefähige Nebenkosten (Steuerberater, Versicherung, kleine Reparaturen). Realistisch: 1,5-2 % unter der Brutto-Rendite.

Was Renditerechnung nicht abbildet

Wertsteigerung: in vielen deutschen Großstädten 3-5 % p.a. seit 2010 – kann die Mietrendite verdoppeln. Steuerlast: Mieteinnahmen sind voll steuerpflichtig (Einkommensteuersatz), Abschreibung (AfA 2 % p.a. bei Bestandsbau) kompensiert teilweise. Finanzierungs-Hebel: bei 80 % Fremdkapital wird aus 5 % Eigenkapital-Rendite oft 12-15 % – Hebel wirkt aber auch nach unten bei Mietausfall.