Höhe & Zahlung (§ 551 BGB)
Die Mietkaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen – ohne Betriebskostenvorauszahlung. Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste ist zu Mietbeginn fällig. Eine höhere Kaution ist insoweit unwirksam.
Verzinsung – die Zinsen gehören dem Mieter
Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen und insolvenzfest anlegen, üblich auf einem verzinsten Kautionskonto. Die anfallenden Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution. Bei der Abrechnung müssen sie mitgerechnet werden.
Maßgeblich ist der tatsächlich gutgeschriebene Betrag auf dem Kautionskonto; die Zinsen werden jährlich dem Guthaben zugeschlagen und verzinsen sich im Folgejahr mit. Bei den derzeit niedrigen Zinsen für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist kommen über drei Jahre oft nur wenige Euro bis einige Dutzend Euro zusammen, aber der Mieter hat auf jeden Cent davon Anspruch. Legt der Vermieter die Kaution gar nicht an, schuldet er dem Mieter trotzdem die Zinsen, die bei ordnungsgemäßer Anlage angefallen wären. Wie sich ein Guthaben über mehrere Jahre entwickelt, zeigt der Zinseszins-Rechner.
Was der Vermieter einbehalten darf
| Zulässiger Einbehalt | Nicht zulässig |
|---|---|
| belegte Schäden über normale Abnutzung | normale Gebrauchsspuren |
| offene Mietrückstände | pauschale Renovierung ohne Grund |
| erwartete Nebenkosten-Nachzahlung | Einbehalt ohne Abrechnung auf Dauer |
Frist & Rückzahlung
Nach dem Auszug darf der Vermieter eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist abwarten – in der Praxis 3 bis 6 Monate, etwa bis die Nebenkostenabrechnung vorliegt. Für eine zu erwartende Nachzahlung darf er einen angemessenen Teil länger einbehalten, den Rest aber zügig auszahlen. Beispiel: Kaution 1.500 € + 20 € Zinsen − 300 € belegter Schaden = 1.220 € Rückzahlung.
Eine feste gesetzliche Rückzahlungsfrist gibt es nicht; die Gerichte sprechen von einer „angemessenen Überlegungsfrist", die vom Einzelfall abhängt. Zwei Fristen sind aber verbindlich: Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 BGB); das Enddatum dieser kurzen Frist liefert der Verjährungs-Rechner. Wer Schäden nach dieser Zeit erstmals geltend macht, kann sie nicht mehr mit der Kaution verrechnen. Und die Betriebskostenabrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen (§ 556 Abs. 3 BGB); ein Einbehalt für Nebenkosten ist daher nur bis zu diesem Zeitpunkt vertretbar und nur in Höhe der realistisch zu erwartenden Nachzahlung, meist orientiert an der Nachzahlung des Vorjahres.
So wird die Kautionsabrechnung gerechnet
Die Abrechnung folgt immer demselben Schema: Kaution plus gutgeschriebene Zinsen ergeben das Guthaben. Davon werden offene Mieten, belegte Schäden über die normale Abnutzung hinaus und ein angemessener Einbehalt für noch nicht abgerechnete Nebenkosten abgezogen. Der Rest ist auszuzahlen. Jede Abzugsposition sollte mit Datum, Betrag und Beleg (Rechnung, Kostenvoranschlag, Übergabeprotokoll) aufgeführt sein, damit der Mieter sie nachvollziehen kann.
Der Einbehalt für die offene Nebenkostenabrechnung lässt sich schärfer schätzen, wenn der größte Einzelposten bekannt ist: Die Grundsteuer ist umlagefähig und hat sich 2025 in vielen Gemeinden deutlich verschoben – der Grundsteuer-Rechner zeigt, mit welchem Jahresbetrag für die Wohnung zu rechnen ist.
Beispiel 1, volle Abrechnung: Kaution 1.500 €, drei Jahre zu 0,5 % angelegt. Zinsen: Jahr 1 7,50 €, Jahr 2 7,54 €, Jahr 3 7,58 €, zusammen 22,62 €. Guthaben 1.522,62 €. Abzüge: Mietrückstand aus dem letzten Monat 250 €, Austausch eines gesprungenen Kochfelds laut Rechnung 180 €. Auszahlung 1.092,62 €.
Beispiel 2, mit Nebenkosten-Einbehalt: Kaution 2.100 € (drei Nettokaltmieten à 700 €), Zinsen 15 €, keine Schäden, keine Rückstände. Die Nebenkostenabrechnung für das laufende Jahr steht noch aus, im Vorjahr betrug die Nachzahlung 240 €. Der Vermieter behält 300 € ein und zahlt 1.815 € sofort aus. Sobald die Abrechnung vorliegt, verrechnet er die tatsächliche Nachzahlung und überweist die Differenz; fällt die Abrechnung mit Guthaben aus, sind die vollen 300 € plus Guthaben fällig.
Beispiel 3, Abzug „neu für alt": Der Mieter hat einen acht Jahre alten Teppichboden irreparabel beschädigt. Neupreis 900 €, übliche Lebensdauer rund zehn Jahre. Der Vermieter darf nur den Zeitwert ansetzen, hier grob 900 € × 2 ÷ 10 = 180 €, nicht die vollen Neukosten. Denselben Grundsatz wenden Gerichte bei Küchen, Bädern und Malerarbeiten an.
Typische Streitpunkte
Normale Abnutzung: Leichte Laufspuren im Boden, vergilbte Wände, ein paar Dübellöcher sind vertragsgemäßer Gebrauch und kein Schaden. Rotweinflecken, Brandlöcher, ein von Haustieren zerkratzter Türrahmen sind es dagegen. Ohne Übergabeprotokoll mit Fotos vom Einzug und Auszug lässt sich der Zustand später kaum beweisen, und die Beweislast für einen Schaden liegt beim Vermieter.
Schönheitsreparaturen: Ein Einbehalt für Malerarbeiten setzt eine wirksame Klausel voraus. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, ohne dass der Mieter dafür einen Ausgleich erhalten hat, ist die Übertragung der Schönheitsreparaturen nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam; starre Fristenpläne („alle drei Jahre streichen") sind es ebenfalls.
Abwohnen der Kaution: Der Mieter darf die letzten Mieten nicht einfach mit der Kaution verrechnen. Die Kaution sichert den Vermieter bis zur Abrechnung; wer sie abwohnt, riskiert Mahnung und Verzugszinsen. Umgekehrt muss der Vermieter die Kaution auch dann abrechnen, wenn der Mieter Mietrückstände hatte, er darf sie nur verrechnen.
Nebenkosten prüfen: Bevor der Mieter eine einbehaltene Nachzahlung akzeptiert, lohnt ein Blick in die Abrechnung selbst. Umlagefähig sind nur die Betriebskosten aus der Betriebskostenverordnung, keine Instandhaltung und keine Verwaltungskosten. Wie Sie eine Abrechnung Position für Position kontrollieren, steht im Beitrag Nebenkostenabrechnung prüfen.