Die 4 Wege zur Mieterhöhung
| Weg | Grundlage | Grenze |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete | § 558 BGB | Kappungsgrenze 20 % / 15 % in 3 Jahren, max. ortsüblich |
| Indexmiete | § 557b BGB | Anpassung an Verbraucherpreisindex |
| Staffelmiete | § 557a BGB | im Vertrag fest vereinbarte Schritte |
| Modernisierung | § 559 BGB | 8 % der Kosten/Jahr, gekappt |
Vergleichsmiete & Kappungsgrenze (§ 558)
Der häufigste Weg: Sie heben die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete an, nachgewiesen über Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. Dabei greifen zwei Bremsen gleichzeitig:
1. Kappungsgrenze: maximal 20 % Erhöhung in drei Jahren – in angespannten Wohnungsmärkten nur 15 %. 2. Deckel Vergleichsmiete: Die neue Miete darf die ortsübliche nicht übersteigen. Es gilt der jeweils niedrigere Wert.
Beispiel: Die Miete liegt seit mehr als drei Jahren bei 800 €, ortsüblich wären 1.000 €. Kappungsgrenze 20 % → maximal 960 €. Obwohl 1.000 € ortsüblich wären, ist bei 960 € Schluss.
Mieterhöhung berechnen: Formel und Beispiel
Für die Erhöhung bis zur Vergleichsmiete rechnen Sie zwei Obergrenzen aus und nehmen die kleinere:
Obergrenze 1 = ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter × Wohnfläche.
Obergrenze 2 = Miete vor drei Jahren × 1,20, bei abgesenkter Kappungsgrenze × 1,15.
Ausgangswert der Kappungsgrenze ist die Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Erhöhung galt. Bei einer Nettokaltmiete mit gesonderter Betriebskostenvorauszahlung rechnen Sie nur mit der Nettokaltmiete. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen nicht mit (§ 558 Abs. 3 BGB). Wer in den letzten drei Jahren schon einmal bis zur Vergleichsmiete erhöht hat, hat einen Teil der 20 Prozent verbraucht.
Beispiel: Wohnung mit 70 m², Miete seit Oktober 2023 unverändert 630 €, also 9,00 € je Quadratmeter. Der Mietspiegel nennt für vergleichbare Wohnungen 10,20 € je Quadratmeter. Obergrenze 1: 10,20 € × 70 = 714 €. Obergrenze 2: 630 € × 1,20 = 756 €. Zulässig sind 714 €, das sind 84 € oder 13,3 Prozent mehr. Gilt am Ort die Kappungsgrenze von 15 Prozent, ändert sich hier nichts, denn 630 € × 1,15 = 724,50 € liegt ebenfalls über der Vergleichsmiete.
Index- und Staffelmiete
Bei der Indexmiete steigt die Miete im Verhältnis zum Verbraucherpreisindex – steigt der Index um 8 %, darf auch die Miete um 8 % steigen. Bei der Staffelmiete sind die Erhöhungsschritte schon im Vertrag festgelegt. Beide kennen keine Kappungsgrenze, müssen aber ausdrücklich vereinbart sein.
Formel für die Indexmiete: neue Miete = bisherige Miete × neuer Indexstand ÷ Indexstand bei der letzten Anpassung. Maßgeblich ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland des Statistischen Bundesamts. Beispiel mit angenommenen Werten: bisherige Miete 800 €, Indexstand damals 117,4, heute 121,9. 800 € × 121,9 ÷ 117,4 = 830,66 €, ein Plus von 3,8 Prozent. Die Miete muss zwischen zwei Anpassungen mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Erhöhung wird in Textform erklärt und gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang (§ 557b Abs. 2 und 3 BGB).
Bei der Staffelmiete steht jede Stufe als Geldbetrag im Vertrag (§ 557a Abs. 1 BGB), und die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a Abs. 2 BGB). Eine Berechnung entfällt, maßgeblich ist der Vertrag.
Eine gestiegene Grundsteuer rechtfertigt übrigens keine Mieterhöhung – sie gehört zu den Betriebskosten und wird über die Nebenkosten umgelegt. Wie viel seit der Reform 2025 auf das Gebäude entfällt, rechnet der Grundsteuer-Rechner nach dem Modell des jeweiligen Bundeslandes aus.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Nach einer Modernisierung darf die Jahresmiete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten steigen (§ 559 Abs. 1 BGB). Kosten, die ohnehin für die Erhaltung angefallen wären, werden vorher abgezogen. Zusätzlich gilt eine Obergrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete um höchstens 3 € je Quadratmeter steigen, bei einer Miete unter 7 € je Quadratmeter um höchstens 2 € (§ 559 Abs. 3a BGB). Beispiel: Auf die Wohnung entfallen 12.000 € Kosten, davon 2.000 € Erhaltungsaufwand. 8 Prozent von 10.000 € sind 800 € im Jahr, also 66,67 € im Monat. Bei 70 m² liegt die Obergrenze bei 210 €, die Erhöhung bleibt darunter. Für den Austausch der Heizung gelten eigene Regeln (§ 559e BGB).
Fristen nicht übersehen
Bei der Erhöhung bis zur Vergleichsmiete gelten drei Fristen. Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden (Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht), und die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 BGB). Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zuzustimmen. Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Abs. 1 und 2 BGB).
Beispiel: Das Schreiben geht am 14. Oktober 2026 zu. Die Überlegungsfrist endet am 31. Dezember 2026, die neue Miete gilt ab dem 1. Januar 2027. Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Das Verlangen braucht Textform und eine Begründung, etwa mit dem Mietspiegel (§ 558a BGB).
Was sich mit der Mieterhöhung nicht ändert
Die Kaution bleibt, wie sie vereinbart wurde, sie steigt mit der Miete nicht automatisch. Wie sie nach dem Auszug mit Zinsen und Abzügen abgerechnet wird, zeigt die Seite Kautionsabrechnung. Auch die Betriebskosten laufen getrennt: Steigen sie, kann die Vorauszahlung nach einer Abrechnung angepasst werden (§ 560 Abs. 4 BGB), eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist das nicht.