Die Kennzahlen, die zählen
| Kennzahl | Formel & Bedeutung |
|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis. Schneller erster Filter. |
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Bis ~25 solide, 30+ ambitioniert. |
| Nettomietrendite | (Miete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ Gesamtinvestition inkl. Nebenkosten. |
| Cashflow | Netto-Mietertrag − Annuität (Zins + Tilgung). Was am Monatsende bleibt. |
| Eigenkapitalrendite | Cashflow ÷ eingesetztes Eigenkapital. Der Hebel-Effekt. |
Kaufnebenkosten nicht vergessen
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar/Grundbuch (~1,5–2 %) und ggf. Makler (~3,57 %) summieren sich schnell auf 8–12 % des Kaufpreises. Sie fließen in die Gesamtinvestition und senken die reale Rendite – ein Rechner, der sie ignoriert, schönt den Deal.
Der Zins-Stresstest – der wichtigste Schritt
Läuft deine Zinsbindung nach 10 Jahren aus, finanzierst du die Restschuld neu – vielleicht zu deutlich höheren Zinsen. Rechne den Cashflow auch bei +2 und +3 Prozentpunkten durch. Ein Deal, der heute knapp trägt, kann bei der Anschlussfinanzierung zum Zuschussgeschäft werden. Genau das zeigt der Rechner auf einen Blick.
Cashflow negativ – automatisch schlecht?
Nicht unbedingt. Der Tilgungsanteil der Rate ist Vermögensaufbau, kein echter Verlust – du zahlst dein eigenes Darlehen ab. Ein leicht negativer Cashflow in guter Lage mit Wertsteigerungspotenzial kann sinnvoll sein. Ein stark negativer Cashflow, der auch den Stresstest nicht besteht, ist dagegen ein Warnsignal.