Die Kennzahlen, die zählen
| Kennzahl | Formel & Bedeutung |
|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis. Schneller erster Filter. |
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Bis ~25 solide, 30+ ambitioniert. |
| Nettomietrendite | (Miete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ Gesamtinvestition inkl. Nebenkosten. |
| Cashflow | Netto-Mietertrag − Annuität (Zins + Tilgung). Was am Monatsende bleibt. |
| Eigenkapitalrendite | Cashflow ÷ eingesetztes Eigenkapital. Der Hebel-Effekt. |
Kaufnebenkosten nicht vergessen
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar/Grundbuch (~1,5–2 %) und ggf. Makler (~3,57 %) summieren sich schnell auf 8–12 % des Kaufpreises. Sie fließen in die Gesamtinvestition und senken die reale Rendite – ein Rechner, der sie ignoriert, schönt den Deal.
Der Zins-Stresstest – der wichtigste Schritt
Läuft deine Zinsbindung nach 10 Jahren aus, finanzierst du die Restschuld neu – vielleicht zu deutlich höheren Zinsen. Rechne den Cashflow auch bei +2 und +3 Prozentpunkten durch. Ein Deal, der heute knapp trägt, kann bei der Anschlussfinanzierung zum Zuschussgeschäft werden. Genau das zeigt der Rechner auf einen Blick.
Cashflow negativ – automatisch schlecht?
Nicht unbedingt. Der Tilgungsanteil der Rate ist Vermögensaufbau, kein echter Verlust – du zahlst dein eigenes Darlehen ab. Ein leicht negativer Cashflow in guter Lage mit Wertsteigerungspotenzial kann sinnvoll sein. Beachte dabei: Ein Gewinn aus dem Verkauf ist nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (Ausnahme: Eigennutzung). Den Stichtag rechnet der Spekulationsfrist-Rechner aus. Ein stark negativer Cashflow, der auch den Stresstest nicht besteht, ist dagegen ein Warnsignal.