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Baufinanzierungs-Planer

Monatsrate, Tilgungsplan und Restschuld nach der Zinsbindung in Sekunden – inklusive optionaler Sondertilgung. Alles im Browser, ohne Anmeldung.

Von · · · Methodik

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So verschiebt sich Zins und Tilgung

ZinsanteilTilgungsanteil

Tilgungsplan (jährlich)

JahrZinsenTilgungRestschuld

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Das Werkzeug läuft in Ihrem Browser, Ihre Eingaben werden nicht übertragen. Das Ergebnis ist ein Richtwert aus Ihren Angaben und den genannten Durchschnittswerten, kein Angebot und keine Anlage- oder Kreditberatung. Vor einer Entscheidung zählt das schriftliche Angebot Ihrer Bank, Ihres Versicherers oder Handwerksbetriebs; vergleichen Sie es Posten für Posten mit dieser Rechnung. Für die Richtwerte übernehmen wir keine Gewähr. Die Quellen nennt die Seite, Stand siehe „Zuletzt geprüft“.

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Wie der Baufinanzierungsrechner rechnet

Der Rechner geht von einem klassischen Annuitätendarlehen aus. Die monatliche Rate bleibt während der Zinsbindung gleich. Zu Beginn besteht sie überwiegend aus Zinsen; mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, dadurch fällt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil wächst – Monat für Monat ein Stück mehr.

Worauf Sie bei der Planung achten sollten

Eine höhere anfängliche Tilgung erhöht die Monatsrate, macht Sie aber deutlich schneller schuldenfrei und senkt die gesamten Zinskosten spürbar. Sondertilgungen wirken in dieselbe Richtung. Planen Sie außerdem die Kaufnebenkosten getrennt ein – Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls Makler sind nicht Teil der Darlehenssumme.

Baufinanzierung 2026 – die Bauchemarke

Aktuelle Baufinanzierungs-Zinsen 2026: 10 Jahre Zinsbindung bei 3,3-3,8 % effektiv, 15 Jahre bei 3,5-4,1 %. Üblich: 2 % Anfangstilgung, 20 % Eigenkapital. Bei 400.000 € Kaufpreis und 80.000 € Eigenkapital ergibt das ~1.466 € Monatsrate (320.000 € Darlehen, 3,5 %, 2 % Tilgung). Komplette Schuldenfreiheit nach ~29 Jahren – bei 4 % Tilgung schon nach ~19 Jahren.

Zinsbindung – wie lange?

10 Jahre: Standardvariante, niedrigere Zinsen, Risiko der Anschlussfinanzierung. 15-20 Jahre: Sicherheit für Familien mit fester Lebensplanung, 0,3-0,6 % höhere Zinsen. 30 Jahre Volltilger: Komplettfinanzierung auf einen Schlag, höchste Sicherheit, höchster Zins. Forward-Darlehen: bei steigenden Zinsen heute schon den niedrigen Zins von vor 2 Jahren für die nächste Phase sichern.

Was viele übersehen

Bereitstellungszinsen: bei Bauphasen werden 3-6 % auf nicht abgerufene Darlehensteile fällig – schnell mehrere Tausend Euro extra. KfW-Förderung: für Sanierung, Heizungstausch und Neubau gibt's zinsverbilligte Kredite – oft 1-2 % unter Marktzins. Sondertilgung: 5 % p.a. sind Standard, einige Banken bieten 10 %. Damit kann eine 30-Jahre-Finanzierung um 10+ Jahre verkürzt werden. Anschlussfinanzierung: Wechsel zum günstigeren Anbieter ist üblich – 5-10 Jahre vor Ablauf prüfen.

Häufige Fragen

Wie wird die Monatsrate berechnet?

Die Monatsrate ergibt sich aus Darlehenssumme mal Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung, geteilt durch zwölf. Sie bleibt während der Zinsbindung konstant; der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt.

Was ist die Restschuld nach der Zinsbindung?

Der Betrag, der nach Ablauf der Zinsbindung noch offen ist und über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden muss.

Wie wirkt sich Sondertilgung aus?

Sondertilgungen senken die Restschuld zusätzlich, verkürzen die Laufzeit und reduzieren die gesamten Zinskosten.

Sind Kaufnebenkosten enthalten?

Nein. Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten werden hier nicht in die Darlehenssumme eingerechnet.

Unverbindliche Orientierung. Berücksichtigt keine Bereitstellungszinsen, Disagio oder bankindividuellen Konditionen. Maßgeblich ist das ESIS-Merkblatt Ihrer Bank.