Sechs Modelle, sechzehn Länder
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer neu berechnet — und zwar nicht überall gleich. Elf Bundesländer rechnen nach dem Bundesmodell, vier davon mit eigenen Steuermesszahlen (Berlin, HB, SL und SN) und vier mit der Erlaubnis für getrennte Hebesätze nach Wohnen und Nichtwohnen (NRW, RLP, ST und SH). Die übrigen fünf Länder haben ein vollständig eigenes Gesetz: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Dieser Rechner kennt alle sechs Formeln samt ihrer unterschiedlichen Rundungsregeln.
| Modell | Länder | welche | Formel |
|---|---|---|---|
| Bundesmodell | 11 | Berlin, BB, HB, MV, NRW, RLP, SL, SN, ST, SH und TH | Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz |
| Flächenmodell | 1 | BY | (Bodenfläche × 0,04 € + Wohnfläche × 0,50 € × 70 % + Nutzfläche × 0,50 €) × Hebesatz |
| modifiziertes Bodenwertmodell | 1 | BW | Bodenfläche × Bodenrichtwert × Steuermesszahl × Hebesatz |
| Wohnlagenmodell | 1 | HH | (Bodenfläche × 0,04 € + Wohnfläche × 0,50 € × 52,5 % + Nutzfläche × 0,50 € × 87 %) × Hebesatz |
| Flächen-Faktor-Modell | 1 | HE | Ausgangsbetrag wie Bayern × Lagefaktor × Hebesatz |
| Flächen-Lage-Modell | 1 | NI | je Äquivalenzbetrag × Lage-Faktor, dann Messzahl × Hebesatz |
Der Grund für diese Vielfalt steht im Grundgesetz: Bei der Neuregelung 2019 hat der Bund den Ländern in Artikel 72 Absatz 3 eine Abweichungsbefugnis eingeräumt. Fünf Länder haben ein vollständig eigenes Gesetz beschlossen, vier weitere haben nur die Steuermesszahlen verändert, vier haben ihren Gemeinden getrennte Hebesätze erlaubt, und drei haben das Bundesrecht unverändert übernommen. Für Eigentümer heißt das: Eine Formel aus dem Internet stimmt nur dann, wenn sie zum eigenen Bundesland gehört.
Warum Hebesätze verschiedener Länder nicht vergleichbar sind
Ein Hebesatz von 975 Prozent klingt dramatisch höher als einer von 300 Prozent — er sagt für sich genommen aber nichts. Der Hebesatz wirkt auf den Steuermessbetrag, und der entsteht je nach Modell auf völlig verschiedenen Wegen. Im Bundesmodell liegt er bei einem normalen Einfamilienhaus im Bereich von siebzig bis hundert Euro, im Flächenmodell eher bei fünfzig bis achtzig Euro, weil dort weder Bodenwert noch Miete eingehen. Wo die Bemessungsgrundlage kleiner ist, muss der Hebesatz höher sein, um dieselben Einnahmen zu erzielen.
Vergleichbar sind Hebesätze deshalb nur innerhalb desselben Bundeslandes. Genau das leistet die Hebesatz-Übersicht: Sie zeigt Median und Extremwerte je Land und die Gemeinden dahinter, jeweils mit Stichtag und Quelle. Zwischen zwei Ländern zu vergleichen, ist dagegen nur sinnvoll, wenn man denselben Fall durch beide Formeln schickt — dafür ist dieser Rechner gebaut.
Die 16 Landesseiten
Jede Landesseite erklärt das Modell des Landes mit Fundstelle, zeigt eine vollständig durchgerechnete Beispielrechnung und die amtlichen Hebesätze der Gemeinden dieses Landes mit Median, niedrigstem und höchstem Wert. Der Rechner ist dort auf das jeweilige Land vorbelegt.
- Grundsteuer in Baden-Württemberg – modifiziertes Bodenwertmodell, mittlerer Hebesatz B 292 %, Beispielrechnung 558,01 € im Jahr
- Grundsteuer in Bayern – Flächenmodell, mittlerer Hebesatz B 275 %, Beispielrechnung 200,75 € im Jahr
- Grundsteuer in Berlin – Bundesmodell, mittlerer Hebesatz B 470 %, Beispielrechnung 364,25 € im Jahr
- Grundsteuer in Brandenburg – Bundesmodell, mittlerer Hebesatz B 370 %, Beispielrechnung 286,75 € im Jahr
- Grundsteuer in Bremen – Bundesmodell, mittlerer Hebesatz B 670 %, Beispielrechnung 538,63 € im Jahr
- Grundsteuer in Hamburg – Wohnlagenmodell, mittlerer Hebesatz B 975 %, Beispielrechnung 502,12 € im Jahr
- Grundsteuer in Hessen – Flächen-Faktor-Modell, mittlerer Hebesatz B 420 %, Beispielrechnung 327,60 € im Jahr
- Grundsteuer in Mecklenburg-Vorpommern – Bundesmodell, mittlerer Hebesatz B 400 %, Beispielrechnung 310,00 € im Jahr
- Grundsteuer in Niedersachsen – Flächen-Lage-Modell, mittlerer Hebesatz B 300 %, Beispielrechnung 229,95 € im Jahr
- Grundsteuer in Nordrhein-Westfalen – Bundesmodell, mittlerer Hebesatz B 664 %, Beispielrechnung 514,60 € im Jahr
- Grundsteuer in Rheinland-Pfalz – Bundesmodell, mittlerer Hebesatz B 465 %, Beispielrechnung 360,38 € im Jahr
- Grundsteuer im Saarland – Bundesmodell, mittlerer Hebesatz B 412 %, Beispielrechnung 350,20 € im Jahr
- Grundsteuer in Sachsen – Bundesmodell, mittlerer Hebesatz B 401 %, Beispielrechnung 360,90 € im Jahr
- Grundsteuer in Sachsen-Anhalt – Bundesmodell, mittlerer Hebesatz B 402 %, Beispielrechnung 311,55 € im Jahr
- Grundsteuer in Schleswig-Holstein – Bundesmodell, mittlerer Hebesatz B 410 %, Beispielrechnung 317,75 € im Jahr
- Grundsteuer in Thüringen – Bundesmodell, mittlerer Hebesatz B 400 %, Beispielrechnung 310,00 € im Jahr
Welche Zahlen Sie brauchen
Welche Zahlen Sie brauchen, hängt am Modell. Im Bundesmodell ist es genau eine: der Grundsteuerwert aus dem Bescheid des Finanzamts. In den Flächenmodellen sind es zwei bis vier Flächenangaben, in Baden-Württemberg Fläche und Bodenrichtwert, in Hessen und Niedersachsen zusätzlich ein Vergleichswert der Gemeinde. Der Hebesatz kommt immer von Ihrer Gemeinde und ist in jedem Modell die letzte Multiplikation.
Im Bundesmodell ist die einzige Unbekannte der Grundsteuerwert. Er steht im Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts und lässt sich aus Fläche und Baujahr nicht erraten — im Ertragswertverfahren stecken eine statistische Nettokaltmiete, ein Liegenschaftszinssatz und ein Restnutzungsdauerfaktor. Wer den Bescheid nicht zur Hand hat, kann ihn beim Finanzamt anfordern. In den Flächenmodellen brauchen Sie dagegen nur die Zahlen, die in Ihrem Grundbuch und im Bauantrag stehen: Grundstücksfläche, Wohnfläche und Nutzfläche. Hessen und Niedersachsen verlangen zusätzlich zwei Bodenrichtwerte, Baden-Württemberg genau einen.
Wann die Grundsteuer fällig ist
Die Grundsteuer wird nach § 28 Grundsteuergesetz zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Kleinbeträge fasst das Gesetz zusammen: bis 15 Euro im Jahr eine Zahlung am 15. August, bis 30 Euro zwei Zahlungen im Februar und August. Der Hebesatz muss nach § 25 Absatz 3 Grundsteuergesetz bis zum 30. Juni des laufenden Jahres beschlossen sein und gilt dann rückwirkend ab dem 1. Januar. Deshalb ist der 30. Juni auch der Stichtag, zu dem die amtliche Statistik die Hebesätze erhebt.
So rechnet dieser Rechner
Alle sechs Modelle stecken in einem einzigen Rechenkern, der die Rundungsregeln der jeweiligen Gesetze nachbildet — den Grundsteuerwert auf volle hundert Euro im Bundesmodell und in Baden-Württemberg, den Steuermessbetrag auf volle Euro in Hessen, die Lagefaktoren in Hessen und Niedersachsen auf zwei Nachkommastellen abgerundet und nicht kaufmännisch gerundet. Der Kern ist mit den im Bewertungsbericht nachgerechneten Referenzfällen abgesichert.
Gerechnet wird vollständig in Ihrem Browser; es wird nichts übertragen und nichts gespeichert. Nicht abgebildet sind Ermäßigungen für Baudenkmäler und geförderten Wohnraum, Erlasse nach den §§ 32 bis 34 Grundsteuergesetz und die Grundsteuer A außerhalb des Bundesmodells.