Welches Modell gilt in Niedersachsen?
In Niedersachsen gilt seit dem 1. Januar 2025 das Flächen-Lage-Modell nach §§ 2–6 NGrStG. Niedersachsen rechnet Flächen mit einem Lage-Faktor, der sich am Median der Gemeinde misst. Die Formel lautet verkürzt: je Äquivalenzbetrag × Lage-Faktor, dann Messzahl × Hebesatz.
Niedersachsen hat mit dem Flächen-Lage-Modell nach §§ 2 bis 6 NGrStG eine eigene Variante gewählt, die dem hessischen Weg ähnelt und sich in zwei Punkten unterscheidet. Erstens ist die Bezugsgröße nicht der Durchschnitt, sondern der Median der Bodenrichtwerte der Gemeinde — ein Wert, der von einzelnen sehr teuren Lagen nicht verzerrt wird. Zweitens wirkt der Lage-Faktor auf jeden einzelnen Äquivalenzbetrag, also getrennt auf Boden, Wohnfläche und Nutzfläche, bevor die Grundsteuermesszahl greift.
Die Äquivalenzzahlen entsprechen den bayerischen: vier Cent je Quadratmeter Grund und Boden, fünfzig Cent je Quadratmeter Gebäudefläche, Wohnfläche mit 70 Prozent. Der Lage-Faktor ergibt sich aus dem Verhältnis des eigenen Bodenrichtwerts zum Median der Gemeinde, potenziert mit 0,3, und wird auf zwei Nachkommastellen abgerundet. Beide Bodenrichtwerte stehen im niedersächsischen Portal BORIS-NI; die Finanzämter haben den Median je Gemeinde zusätzlich veröffentlicht.
Weil der Faktor je Äquivalenzbetrag angesetzt wird, entstehen an jedem Zwischenschritt Centbeträge, die einzeln gerundet werden. Ein Rechner, der zuerst alles addiert und den Faktor am Ende anwendet, liegt deshalb regelmäßig ein bis zwei Cent daneben — dieser hier rechnet die Reihenfolge des Gesetzes nach.
| Merkmal | Regelung in Niedersachsen |
|---|---|
| Modell | Flächen-Lage-Modell |
| Fundstelle | §§ 2–6 NGrStG (Niedersächsisches Grundsteuergesetz) |
| Formel | je Äquivalenzbetrag × Lage-Faktor, dann Messzahl × Hebesatz |
| Wertabhängig | ja, über den Bodenrichtwert |
| Angaben, die Sie brauchen | Fläche des Grundstücks, Wohnfläche, Nutzfläche, Bodenrichtwert Ihres Grundstücks, mittlerer Bodenrichtwert (Median) der Gemeinde und Hebesatz Ihrer Gemeinde |
| Grundsteuer C möglich | ja, wenn die Gemeinde sie beschlossen hat |
Beispielrechnung in Niedersachsen
Gerechnet wird ein Grundstück von 600 Quadratmetern mit 140 Quadratmetern Wohnfläche, Bodenrichtwert 300 Euro bei einem Gemeinde-Median von 250 Euro. Als Hebesatz ist 300 % angesetzt — der mittlere Hebesatz B der 941 Gemeinden in Niedersachsen zum Stichtag 30.06.2025. Alle Zwischenschritte stehen darunter, gerundet wie im Gesetz.
- Lage-Faktor: (300,00 € ÷ 250,00 €) hoch 0,3 = 1,0562, auf zwei Nachkommastellen abgerundet 1,05.
- Grund und Boden: 600 m² × 0,04 €/m² = 24,00 € × 1,05 = 25,20 € (Messzahl 100 %).
- Wohnfläche: 140 m² × 0,50 €/m² = 70,00 € × 1,05 = 73,50 €, davon 70 % = 51,45 €.
- Steuermessbetrag 76,65 € (Summe der Äquivalenzbeträge, auf volle Cent abgerundet) × Hebesatz 300 % = 229,95 € im Jahr.
Unter dem Strich stehen 229,95 € Grundsteuer im Jahr, fällig in vier Raten von je 57,49 € am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Der Steuermessbetrag beträgt 76,65 €; er steht im Bescheid des Finanzamts und ändert sich nicht, wenn die Gemeinde ihren Hebesatz anpasst.
Hebesätze in Niedersachsen 2025
Niedersachsen hat 941 Gemeinden mit einem gemeldeten Hebesatz B. Der mittlere Wert liegt zum Stichtag 30.06.2025 bei 300 %, die Hälfte aller Gemeinden liegt zwischen 230 % und 370 %. Im ersten Halbjahr 2025 haben 843 Gemeinden ihren Hebesatz B geändert — das sind 90 % der Gemeinden des Landes, 769 haben gesenkt und 74 erhöht.
| Kennzahl | Grundsteuer B in Niedersachsen | Gemeinde |
|---|---|---|
| mittlerer Hebesatz (Median) | 300 % | — |
| niedrigster Hebesatz | 120 % | Gorleben (626 Einwohner) |
| höchster Hebesatz | 900 % | Hannover (522.803 Einwohner) |
| mittlerer Hebesatz Grundsteuer A | 400 % | — |
| mittlerer Gewerbesteuerhebesatz | 398 % | — |
| Gemeinden in der Statistik | 941 | davon 843 mit Änderung 2025 |
Im Ländervergleich steht Niedersachsen damit auf Rang 14 von 16, gemessen am mittleren Hebesatz B. Zum Vergleich: Der bundesweite Median liegt bei 395 %. Niedersachsen liegt damit 95 Prozentpunkte darunter. Ein Vergleich mit Ländern, die ein anderes Modell anwenden, führt allerdings in die Irre — der Hebesatz wirkt auf den Steuermessbetrag, und der entsteht je nach Modell auf ganz verschiedenen Wegen.
Datenquelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabellen 71231-03-01-5 und 71231-02-01-5, Stichtag 30.06.2025, Abruf 18.09.2026; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Hebesätze ohne Stichtag sind wertlos: 2026 beschlossene Sätze sind noch nicht amtlich veröffentlicht.
Was der Hebesatz für Sie ausmacht
Derselbe Fall, nur mit einem anderen Hebesatz: Zwischen der günstigsten und der teuersten Gemeinde in Niedersachsen liegen bei diesem Grundstück 597,87 € im Jahr. Das ist der Grund, warum der Hebesatz das einzige Feld dieses Rechners ist, das Sie wirklich nachschlagen müssen — alles andere steht in Ihren Unterlagen.
| Hebesatz | Einordnung | Grundsteuer im Jahr | je Quartal |
|---|---|---|---|
| 120 % | niedrigster Satz im Land (Gorleben) | 91,98 € | 23,00 € |
| 230 % | Viertel der Gemeinden darunter | 176,29 € | 44,07 € |
| 300 % | mittlerer Satz im Land | 229,95 € | 57,49 € |
| 370 % | Viertel der Gemeinden darüber | 283,60 € | 70,90 € |
| 900 % | höchster Satz im Land (Hannover) | 689,85 € | 172,46 € |
Wann Sie zahlen und was Sie prüfen können
Die Grundsteuer wird nach § 28 Grundsteuergesetz zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Wer weniger als 15 Euro im Jahr zahlt, bekommt den ganzen Betrag am 15. August in einer Summe; zwischen 15 und 30 Euro sind es zwei Raten im Februar und August. Auf Antrag ist auch eine Jahreszahlung zum 1. Juli möglich. Der Bescheid gilt so lange weiter, bis ein neuer kommt — ein jährlicher Bescheid ist nicht vorgesehen.
Wichtig ist, dass zwei verschiedene Behörden zwei verschiedene Bescheide erlassen. Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert und den Steuermessbetrag fest, die Gemeinde setzt darauf ihren Hebesatz an und schickt den Grundsteuerbescheid. Wer die Bewertung für falsch hält — eine zu große Wohnfläche, ein falsches Baujahr, eine falsche Grundstücksfläche — muss gegen den Bescheid des Finanzamts vorgehen, und zwar innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe. Gegen den späteren Bescheid der Gemeinde lässt sich die Bewertung nicht mehr angreifen; dort zählt nur noch, ob der Hebesatz richtig angewendet wurde.
Die Frist beträgt in beiden Fällen einen Monat ab Bekanntgabe. Fällt das Fristende auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, verschiebt es sich auf den nächsten Werktag. Wie dieser Termin genau liegt, rechnet der Widerspruchsfrist-Rechner aus. Ein Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung: Die Raten bleiben fällig, bis das Finanzamt die Vollziehung aussetzt.
So rechnet dieser Rechner
Der Rechner bildet die Formel nach §§ 2–6 NGrStG (Niedersächsisches Grundsteuergesetz) ab und rundet an denselben Stellen wie das Gesetz. Er rechnet vollständig in Ihrem Browser; es wird nichts übertragen und nichts gespeichert. Der Hebesatz ist eine Eingabe und kein gepflegter Datenbestand — genau deshalb veraltet dieses Werkzeug nicht, wenn Ihre Gemeinde ihren Satz ändert.
Nicht abgebildet sind Ermäßigungen, die nur wenige Fälle betreffen: Abschläge für Baudenkmäler und für geförderten Wohnraum, Erlasstatbestände nach den §§ 32 bis 34 Grundsteuergesetz, die Flächenbegrenzung für sehr große Grundstücke sowie die Grundsteuer A außerhalb des Bundesmodells. Wenn einer dieser Fälle auf Sie zutrifft, weicht das Ergebnis vom Bescheid ab. Was der Rechner ausgibt, ist eine Kontrollrechnung — verbindlich sind der Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts und der Grundsteuerbescheid Ihrer Gemeinde.