Welches Modell gilt in Berlin?
In Berlin gilt seit dem 1. Januar 2025 das Bundesmodell nach § 15 GrStG i. V. m. BlnGrStMG. Berlin rechnet nach dem Bundesmodell, hat die Steuermesszahl für Nichtwohngrundstücke aber angehoben. Die Formel lautet verkürzt: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz.
Berlin wendet das Bundesmodell an, hat aber von der Öffnungsklausel bei den Steuermesszahlen Gebrauch gemacht. Für Wohngrundstücke bleibt es bei 0,31 Promille; für alle übrigen bebauten und für unbebaute Grundstücke gilt statt der bundesgesetzlichen 0,34 Promille eine Messzahl von 0,45 Promille. Gewerbe und unbebaute Grundstücke tragen damit einen größeren Anteil, Wohnen einen kleineren — die erklärte Absicht war, die Belastungsverschiebung zulasten der Mieter zu dämpfen.
Als Stadtstaat ist Berlin zugleich Land und Gemeinde. Es gibt deshalb genau einen Hebesatz für das gesamte Stadtgebiet, beschlossen vom Abgeordnetenhaus, und keine Unterschiede zwischen Bezirken. Wer in Berlin wohnt und in Brandenburg ein Grundstück besitzt, rechnet für dieses Grundstück mit dem Hebesatz der brandenburgischen Gemeinde und mit den brandenburgischen Messzahlen.
Der Grundsteuerwert selbst kommt in Berlin wie im gesamten Bundesmodell aus dem Ertrags- oder Sachwertverfahren der §§ 218 ff. Bewertungsgesetz. Er steht im Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts, nicht im Bescheid der Stadt. Dieser Rechner braucht ihn als Eingabe — er ist nicht aus Fläche und Lage zu erraten.
Ein Detail, das in Berlin gern übersehen wird: Das Messzahlengesetz behandelt unbebaute Grundstücke in einer eigenen Nummer, ordnet ihnen aber denselben Satz von 0,45 Promille zu wie den Geschäfts- und gemischt genutzten Grundstücken. Eine Baulücke in Berlin wird also mit dem höheren Satz belegt und nicht mit dem Wohnsatz — anders als etwa in Sachsen, wo unbebaute Grundstücke ausdrücklich dem niedrigeren Wohnsatz folgen. Wählen Sie im Rechner oben deshalb „unbebautes Grundstück“, wenn auf dem Grundstück nichts steht; die Messzahl bleibt dieselbe wie beim Geschäftsgrundstück, der Rechenweg nennt sie aber getrennt.
Getrennte Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke, wie sie Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Sachsen-Anhalt und Rheinland-Pfalz ihren Gemeinden erlauben, gibt es in Berlin nicht. Die Lastenverteilung steckt hier vollständig in den Messzahlen, und der Hebesatz gilt einheitlich für alle Grundstücke der Grundsteuer B. Das macht die Rechnung einfach: eine Zahl aus dem Bescheid, eine Messzahl, ein Hebesatz.
| Merkmal | Regelung in Berlin |
|---|---|
| Modell | Bundesmodell |
| Fundstelle | § 15 GrStG i. V. m. BlnGrStMG (Berliner Grundsteuermesszahlengesetz) |
| Formel | Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz |
| Wertabhängig | ja, über den Grundsteuerwert |
| Angaben, die Sie brauchen | Grundsteuerwert aus dem Bescheid des Finanzamts, Art des Grundstücks und Hebesatz Ihrer Gemeinde |
| Grundsteuer C möglich | ja, wenn die Gemeinde sie beschlossen hat |
Beispielrechnung in Berlin
Gerechnet wird eine Eigentumswohnung mit einem Grundsteuerwert von 250.000 Euro. Als Hebesatz ist 470 % angesetzt — der tatsächliche Hebesatz B. Alle Zwischenschritte stehen darunter, gerundet wie im Gesetz.
- Grundsteuerwert 250.000,00 €, nach § 230 BewG auf volle 100 Euro abgerundet: 250.000,00 €.
- Steuermesszahl 0,31 ‰ für Wohngrundstück nach § 15 GrStG i. V. m. BlnGrStMG.
- 250.000,00 € × 0,31 ‰ = Steuermessbetrag 77,50 €.
- Steuermessbetrag × Hebesatz 470 % = 77,50 € × 4,70 = 364,25 € im Jahr.
Unter dem Strich stehen 364,25 € Grundsteuer im Jahr, fällig in vier Raten von je 91,06 € am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Der Steuermessbetrag beträgt 77,50 €; er steht im Bescheid des Finanzamts und ändert sich nicht, wenn die Gemeinde ihren Hebesatz anpasst.
Hebesätze in Berlin 2025
Berlin ist Stadtstaat und zugleich Gemeinde: Es gibt genau einen Hebesatz für das gesamte Stadtgebiet, beschlossen vom Landesparlament. Zum Stichtag 30.06.2025 liegt der Hebesatz B bei 470 %, der Hebesatz A für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft bei 0 % und der Gewerbesteuerhebesatz bei 410 %. Unterschiede zwischen Stadtteilen gibt es nicht.
| Gemeinde | Grundsteuer B | Grundsteuer A | Gewerbesteuer | Einwohner |
|---|---|---|---|---|
| Berlin | 470 % | 0 % | 410 % | 3.700.577 |
Im Ländervergleich steht Berlin damit auf Rang 4 von 16, gemessen am mittleren Hebesatz B. Zum Vergleich: Der bundesweite Median liegt bei 395 %. Berlin liegt damit 75 Prozentpunkte darüber. Ein Vergleich mit Ländern, die ein anderes Modell anwenden, führt allerdings in die Irre — der Hebesatz wirkt auf den Steuermessbetrag, und der entsteht je nach Modell auf ganz verschiedenen Wegen.
Datenquelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabellen 71231-03-01-5 und 71231-02-01-5, Stichtag 30.06.2025, Abruf 18.09.2026; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Hebesätze ohne Stichtag sind wertlos: 2026 beschlossene Sätze sind noch nicht amtlich veröffentlicht.
Was der Hebesatz für Sie ausmacht
In Berlin gibt es nur einen Hebesatz, deshalb zeigt die Tabelle zusätzlich, was derselbe Fall bei anderen in Deutschland vorkommenden Hebesätzen kosten würde — das macht sichtbar, wie stark allein der Hebesatz den Betrag verschiebt.
| Hebesatz | Einordnung | Grundsteuer im Jahr | je Quartal |
|---|---|---|---|
| 395 % | bundesweiter Median, zum Vergleich | 306,13 € | 76,53 € |
| 470 % | Hebesatz in Berlin | 364,25 € | 91,06 € |
| 1.350 % | höchster Satz in Deutschland (Creglingen), zum Vergleich | 1.046,25 € | 261,56 € |
Wann Sie zahlen und was Sie prüfen können
Die Grundsteuer wird nach § 28 Grundsteuergesetz zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Wer weniger als 15 Euro im Jahr zahlt, bekommt den ganzen Betrag am 15. August in einer Summe; zwischen 15 und 30 Euro sind es zwei Raten im Februar und August. Auf Antrag ist auch eine Jahreszahlung zum 1. Juli möglich. Der Bescheid gilt so lange weiter, bis ein neuer kommt — ein jährlicher Bescheid ist nicht vorgesehen.
Wichtig ist, dass zwei verschiedene Behörden zwei verschiedene Bescheide erlassen. Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert und den Steuermessbetrag fest, die Gemeinde setzt darauf ihren Hebesatz an und schickt den Grundsteuerbescheid. Wer die Bewertung für falsch hält — eine zu große Wohnfläche, ein falsches Baujahr, eine falsche Grundstücksfläche — muss gegen den Bescheid des Finanzamts vorgehen, und zwar innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe. Gegen den späteren Bescheid der Gemeinde lässt sich die Bewertung nicht mehr angreifen; dort zählt nur noch, ob der Hebesatz richtig angewendet wurde.
Die Frist beträgt in beiden Fällen einen Monat ab Bekanntgabe. Fällt das Fristende auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, verschiebt es sich auf den nächsten Werktag. Wie dieser Termin genau liegt, rechnet der Widerspruchsfrist-Rechner aus. Ein Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung: Die Raten bleiben fällig, bis das Finanzamt die Vollziehung aussetzt.
So rechnet dieser Rechner
Der Rechner bildet die Formel nach § 15 GrStG i. V. m. BlnGrStMG (Berliner Grundsteuermesszahlengesetz) ab und rundet an denselben Stellen wie das Gesetz. Er rechnet vollständig in Ihrem Browser; es wird nichts übertragen und nichts gespeichert. Der Hebesatz ist eine Eingabe und kein gepflegter Datenbestand — genau deshalb veraltet dieses Werkzeug nicht, wenn Ihre Gemeinde ihren Satz ändert.
Nicht abgebildet sind Ermäßigungen, die nur wenige Fälle betreffen: Abschläge für Baudenkmäler und für geförderten Wohnraum, Erlasstatbestände nach den §§ 32 bis 34 Grundsteuergesetz, die Flächenbegrenzung für sehr große Grundstücke sowie die Grundsteuer A außerhalb des Bundesmodells. Wenn einer dieser Fälle auf Sie zutrifft, weicht das Ergebnis vom Bescheid ab. Was der Rechner ausgibt, ist eine Kontrollrechnung — verbindlich sind der Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts und der Grundsteuerbescheid Ihrer Gemeinde.