Welches Modell gilt in Berlin?
Die höhere Messzahl steht im Berliner Grundsteuermesszahlengesetz vom 27.06.2024, angewendet zusammen mit § 15 GrStG. Die Formel: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Ob Ihr Grundstück als Wohnen oder Nichtwohnen gilt, entnehmen Sie dem Bescheid des Finanzamts.
Berlin wendet das Bundesmodell an, hat aber von der Öffnungsklausel bei den Steuermesszahlen Gebrauch gemacht. Für Wohngrundstücke bleibt es bei 0,31 Promille; für alle übrigen bebauten und für unbebaute Grundstücke gilt statt der bundesgesetzlichen 0,34 Promille eine Messzahl von 0,45 Promille. Gewerbe und unbebaute Grundstücke tragen damit einen größeren Anteil, Wohnen einen kleineren — die erklärte Absicht war, die Belastungsverschiebung zulasten der Mieter zu dämpfen.
Als Stadtstaat ist Berlin zugleich Land und Gemeinde. Es gibt deshalb genau einen Hebesatz für das gesamte Stadtgebiet, beschlossen vom Abgeordnetenhaus, und keine Unterschiede zwischen Bezirken. Wer in Berlin wohnt und in Brandenburg ein Grundstück besitzt, rechnet für dieses Grundstück mit dem Hebesatz der brandenburgischen Gemeinde und mit den brandenburgischen Messzahlen.
Der Grundsteuerwert selbst kommt in Berlin wie im gesamten Bundesmodell aus dem Ertrags- oder Sachwertverfahren der §§ 218 ff. Bewertungsgesetz. Er steht im Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts, nicht im Bescheid der Stadt. Dieser Rechner braucht ihn als Eingabe — er ist nicht aus Fläche und Lage zu erraten.
Ein Detail, das in Berlin gern übersehen wird: Das Messzahlengesetz behandelt unbebaute Grundstücke in einer eigenen Nummer, ordnet ihnen aber denselben Satz von 0,45 Promille zu wie den Geschäfts- und gemischt genutzten Grundstücken. Eine Baulücke in Berlin wird also mit dem höheren Satz belegt und nicht mit dem Wohnsatz — anders als etwa in Sachsen, wo unbebaute Grundstücke ausdrücklich dem niedrigeren Wohnsatz folgen. Wählen Sie im Rechner oben deshalb „unbebautes Grundstück“, wenn auf dem Grundstück nichts steht; die Messzahl bleibt dieselbe wie beim Geschäftsgrundstück, der Rechenweg nennt sie aber getrennt.
Getrennte Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke, wie sie Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Sachsen-Anhalt und Rheinland-Pfalz ihren Gemeinden erlauben, gibt es in Berlin nicht. Die Lastenverteilung steckt hier vollständig in den Messzahlen, und der Hebesatz gilt einheitlich für alle Grundstücke der Grundsteuer B. Das macht die Rechnung einfach: eine Zahl aus dem Bescheid, eine Messzahl, ein Hebesatz.
| Merkmal | Regelung in Berlin |
|---|---|
| Modell | Bundesmodell |
| Fundstelle | § 15 GrStG i. V. m. BlnGrStMG (Berliner Grundsteuermesszahlengesetz) |
| Formel | Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz |
| Wertabhängig | ja, über den Grundsteuerwert |
| Angaben, die Sie brauchen | Grundsteuerwert aus dem Bescheid des Finanzamts, Art des Grundstücks und Hebesatz Ihrer Gemeinde |
| Grundsteuer C möglich | ja, wenn die Gemeinde sie beschlossen hat |
Beispielrechnung in Berlin
Gerechnet wird eine Eigentumswohnung mit einem Grundsteuerwert von 214.350 Euro. Die Eingaben sind Annahmen, keine Messwerte; der Hebesatz von 470 % ist der tatsächliche Hebesatz B. Die Zwischenschritte stehen darunter, gerundet wie im Gesetz.
- Grundsteuerwert 214.350,00 €, nach § 230 BewG auf volle 100 Euro abgerundet: 214.300,00 €.
- Steuermesszahl 0,31 ‰ für Wohngrundstück nach § 15 GrStG i. V. m. BlnGrStMG.
- 214.300,00 € × 0,31 ‰ = Steuermessbetrag 66,43 €.
- Steuermessbetrag × Hebesatz 470 % = 66,43 € × 4,70 = 312,22 € im Jahr.
Unter dem Strich stehen 312,22 € Grundsteuer im Jahr, also 78,06 € je Quartal. Der Steuermessbetrag von 66,43 € steht im Bescheid des Finanzamts; ändert die Gemeinde ihren Hebesatz von 470 %, bleibt er unverändert.
Beim Nachrechnen fällt die Abrundung auf: Von 214.350,00 € zählen nur 214.300,00 €, die letzten 50,00 € bleiben unberücksichtigt.
Zur Gegenprobe derselbe Grundsteuerwert als Geschäfts- oder gemischt genutztes Grundstück, ebenfalls bei einem Hebesatz von 470 %: 214.300,00 € × 0,45 ‰ ergibt einen Steuermessbetrag von 96,44 €, die Jahressteuer beträgt 453,27 € statt 312,22 €, also 141,05 € mehr.
Ein unbebautes Grundstück mit diesem Wert trägt in Berlin dieselbe Messzahl wie das Geschäftsgrundstück und kommt auf 453,27 € im Jahr.
Hebesätze in Berlin 2025
Berlin ist Stadtstaat und zugleich Gemeinde: Es gibt genau einen Hebesatz für das gesamte Stadtgebiet, beschlossen vom Landesparlament. Zum Stichtag 30.06.2025 liegt der Hebesatz B bei 470 %, der Hebesatz A für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft bei 0 % und der Gewerbesteuerhebesatz bei 410 %. Unterschiede zwischen Stadtteilen gibt es nicht.
| Gemeinde | Grundsteuer B | Grundsteuer A | Gewerbesteuer | Einwohner |
|---|---|---|---|---|
| Berlin | 470 % | 0 % | 410 % | 3.700.577 |
Im Ländervergleich steht Berlin beim mittleren Hebesatz B auf Rang 4 von 16; der bundesweite Median liegt bei 395 %, Berlin liegt 75 Prozentpunkte darüber. Im Beispiel oben setzt der Hebesatz auf einen Steuermessbetrag von 66,43 € auf, der in Berlin aus Grundsteuerwert und Steuermesszahl entsteht, deshalb sagt der Vergleich mit Ländern anderer Modelle wenig aus.
Datenquelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabellen 71231-03-01-5 und 71231-02-01-5, Stichtag 30.06.2025, Abruf 18.09.2026; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Hebesätze ohne Stichtag sind wertlos: 2026 beschlossene Sätze sind noch nicht amtlich veröffentlicht.
Was der Hebesatz für Sie ausmacht
In Berlin gibt es nur einen Hebesatz, deshalb zeigt die Tabelle zusätzlich, was derselbe Fall bei anderen in Deutschland vorkommenden Hebesätzen kosten würde — das macht sichtbar, wie stark allein der Hebesatz den Betrag verschiebt.
| Hebesatz | Einordnung | Grundsteuer im Jahr | je Quartal |
|---|---|---|---|
| 395 % | bundesweiter Median, zum Vergleich | 262,40 € | 65,60 € |
| 470 % | Hebesatz in Berlin | 312,22 € | 78,06 € |
| 1.350 % | höchster Satz in Deutschland (Creglingen), zum Vergleich | 896,81 € | 224,20 € |
Wann Sie zahlen und was Sie prüfen können
Aus den 312,22 € im Beispiel werden vier Raten von je 78,06 €, fällig am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November; auf den Monat umgelegt sind es 26,02 €. Das Finanzamt hat davon nur den Steuermessbetrag von 66,43 € festgesetzt. Den Hebesatz von 470 % und damit den Zahlbetrag legt die Gemeinde fest, die den Grundsteuerbescheid verschickt.
Prüfen Sie im Messbescheid, ob Ihr Grundstück in Berlin als Wohngrundstück eingeordnet ist. Im Beispiel wäre die Einordnung als Geschäftsgrundstück mit 141,05 € mehr im Jahr verbunden. Der Grundsteuerwert von 214.350,00 € ist hier eine Annahme; bei Ihnen steht er im Grundsteuerwertbescheid.
Für ein Grundstück in Berlin rechnet der Widerspruchsfrist-Rechner aus, wann die Monatsfrist gegen den Bescheid des Finanzamts endet; Zahlungsregeln, Einspruchsfrist und Umlage auf Mieter behandeln die häufigen Fragen unten.
So rechnet dieser Rechner
Der Rechner bildet die Formel nach § 15 GrStG i. V. m. BlnGrStMG (Berliner Grundsteuermesszahlengesetz) ab: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. In Berlin rundet er den Grundsteuerwert nach § 230 BewG auf volle 100 Euro ab und Steuermessbetrag sowie Jahressteuer auf volle Cent, wie es das Gesetz vorsieht. Der Hebesatz ist keine Vorgabe: Das Formular zeigt zunächst 470 % (der tatsächliche Satz), ersetzen Sie das durch den Satz Ihrer Gemeinde.
Bei Grundstücken in Berlin fehlen im Rechner Fälle, die nur wenige Grundstücke betreffen, nämlich Abschläge für Baudenkmäler und geförderten Wohnraum sowie Erlasstatbestände nach den §§ 32 bis 34 Grundsteuergesetz; trifft einer davon auf Sie zu, weicht das Ergebnis vom Bescheid ab.
Liegt ein zweites Grundstück in einem Nachbarland, steht die Kontrollrechnung nach dem dortigen Modell auf den Seiten für Brandenburg.