Die Formel: alte Miete mal neuer Index durch alten Index
Eine Indexmiete folgt dem Verbraucherpreisindex für Deutschland, den das Statistische Bundesamt jeden Monat veröffentlicht. Die neue Miete ergibt sich aus einem Dreisatz: bisherige Miete × Index des Vergleichsmonats ÷ Index des Basismonats. Die prozentuale Änderung rechnet Destatis in seiner Anleitung für Wertsicherungsklauseln als (neuer Index ÷ alter Index) × 100 − 100 und rundet auf eine Nachkommastelle.
Ein Beispiel mit echten Werten: Die Miete von 800 € wurde zuletzt mit dem Index für Mai 2020 festgelegt, der bei 100,4 lag. Im Oktober 2022 stand der Index bei 113,5. Das sind 13,0 Prozent mehr, genau das Ergebnis, das Destatis in seiner Anleitung für dieses Paar nennt. Die Miete steigt auf 800 € × 113,5 ÷ 100,4 = 904,38 €, also um 104,38 € im Monat. Wer mit Indexpunkten statt Prozent rechnet, liegt falsch: 13,1 Punkte Unterschied sind bei einem Ausgangswert von 100,4 eben 13,0 Prozent und nicht 13,1.
Der Rechner rechnet mit dem ungerundeten Verhältnis der beiden Indexstände und rundet erst die neue Miete auf den Cent. Steht in Ihrem Vertrag, dass mit der auf eine Stelle gerundeten Prozentzahl gerechnet wird, kann das Ergebnis um einige Cent abweichen. Dann gilt Ihr Vertrag.
Welchen Indexmonat Sie als Basis nehmen
Basismonat ist der Monat, dessen Indexwert der letzten Anpassung zugrunde lag. Bei der ersten Erhöhung ist es der Monat, den der Mietvertrag nennt, meist der Monat des Vertragsschlusses oder des Mietbeginns. Nicht gemeint ist der Monat, ab dem die letzte Erhöhung gezahlt wurde. Hat der Vermieter im März 2025 mit dem Januarwert 2025 erhöht, ist Januar 2025 die neue Basis, auch wenn die höhere Miete erst ab Mai 2025 floss.
Vergleichsmonat ist in der Regel der neueste veröffentlichte Wert. Destatis gibt den Index eines Monats etwa um den 10. des Folgemonats heraus; bis dahin ist der Vormonat der aktuellste. Ein vorläufiger Schnellschätzwert, der Ende des Monats in den Nachrichten auftaucht, ist dafür nicht gedacht. Der Rechner enthält nur die endgültigen Werte aus der Destatis-Tabelle.
Wann die neue Miete gilt: Zugang, übernächster Monat, Sperrjahr
Die Miete ändert sich nicht von selbst. Der Vermieter muss die Anpassung erklären, und die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang dieser Erklärung zu zahlen. Geht das Schreiben am 15. März zu, gilt die neue Miete ab 1. Mai. Geht es am 31. Januar zu, ab 1. März. Rückwirkend lässt sich nichts nachfordern.
Außerdem muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Galt die letzte Änderung ab 1. Mai 2025, ist die nächste frühestens ab 1. Mai 2026 möglich. Tragen Sie das Datum in das Feld „Miete gilt in dieser Höhe seit“ ein, schiebt der Rechner den Termin wenn nötig auf das Ende des Sperrjahrs. Ob die Erklärung schon vor Ablauf des Jahres zugehen darf, solange die neue Miete erst danach fällig wird, beurteilen Gerichte und Kommentare nicht einheitlich. Wer auf Nummer sicher gehen will, verschickt sie erst nach Ablauf des Jahres.
Galt die letzte Miete ab einem Tag mitten im Monat, etwa ab dem 15. Mai 2025, endet das Jahr ebenfalls mitten im Monat. Das Gesetz knüpft die Zahlung der geänderten Miete an den Beginn eines Monats. Ob sie trotzdem schon ab dem 15. Mai 2026 verlangt werden kann, ist strittig. Der Rechner nimmt in diesem Fall vorsichtig den nächsten Monatsbeginn, hier den 1. Juni 2026, und sagt das im Ergebnis dazu.
| Regel | Inhalt | Quelle |
|---|---|---|
| Maßstab | Verbraucherpreisindex für Deutschland (früher „Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte“), schriftlich vereinbart | § 557b Abs. 1 BGB |
| Sperrjahr | Miete bleibt jeweils mindestens ein Jahr unverändert | § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB |
| Keine Vergleichsmiete | Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen, Modernisierungsumlage nur eingeschränkt | § 557b Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB |
| Form | Erklärung in Textform, mit Indexänderung und neuer Miete oder Erhöhung in Euro | § 557b Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB, § 126b BGB |
| Fälligkeit | ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang | § 557b Abs. 3 Satz 3 BGB |
| Mietpreisbremse | gilt nur für die Ausgangsmiete | § 557b Abs. 4 BGB |
| Rechenweg | (neuer Index ÷ alter Index) × 100 − 100, eine Nachkommastelle | Destatis-Anleitung, Stand 1/2024 |
Was in der Erklärung stehen muss
Textform heißt: eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der der Absender genannt ist. Eine Unterschrift ist nicht vorgeschrieben, ein Brief, ein Fax oder eine E-Mail mit PDF-Anhang reichen. Inhaltlich verlangt das Gesetz zwei Angaben: die eingetretene Änderung des Preisindexes und entweder die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag. Das PDF aus dem Rechner nennt beides, dazu die Indexstände beider Monate, die Prozentzahl, die Rechnung und den Tag, ab dem gezahlt wird.
Für den Zugang ist der Absender beweispflichtig. Ein Einwurf-Einschreiben oder die Übergabe mit einem Zeugen helfen, wenn der Mieter später bestreitet, das Schreiben erhalten zu haben. Der Mieter muss nicht zustimmen. Die Erklärung wirkt einseitig, sobald sie den Anforderungen genügt.
VPI-Tabelle ab 2015 (Basis 2020 = 100)
Letzter veröffentlichter Wert: August 2026 = 125,8 (Basis 2020 = 100, Stand der Destatis-Tabelle 10.09.2026, abgerufen am 28.09.2026). Die Tabelle zeigt alle Monatswerte ab Januar 2015.
| Jahr | Jan | Feb | Mär | Apr | Mai | Jun | Jul | Aug | Sep | Okt | Nov | Dez |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026 | 122,8 | 123,1 | 124,5 | 125,2 | 125,0 | 124,6 | 125,6 | 125,8 | – | – | – | – |
| 2025 | 120,3 | 120,8 | 121,2 | 121,7 | 121,8 | 121,8 | 122,2 | 122,3 | 122,6 | 123,0 | 122,7 | 122,7 |
| 2024 | 117,6 | 118,1 | 118,6 | 119,2 | 119,3 | 119,4 | 119,8 | 119,7 | 119,7 | 120,2 | 119,9 | 120,5 |
| 2023 | 114,3 | 115,2 | 116,1 | 116,6 | 116,5 | 116,8 | 117,1 | 117,5 | 117,8 | 117,8 | 117,3 | 117,4 |
| 2022 | 105,2 | 106,0 | 108,1 | 108,8 | 109,8 | 109,8 | 110,3 | 110,7 | 112,7 | 113,5 | 113,7 | 113,2 |
| 2021 | 101,0 | 101,6 | 102,1 | 102,4 | 102,6 | 102,9 | 103,4 | 103,5 | 103,8 | 104,3 | 104,5 | 104,7 |
| 2020 | 99,8 | 100,1 | 100,3 | 100,4 | 100,4 | 100,5 | 99,7 | 99,7 | 99,7 | 99,9 | 99,7 | 99,8 |
| 2019 | 97,7 | 98,1 | 98,5 | 99,4 | 99,6 | 99,9 | 100,3 | 100,2 | 100,2 | 100,2 | 99,5 | 100,0 |
| 2018 | 96,4 | 96,7 | 97,2 | 97,5 | 98,2 | 98,3 | 98,7 | 98,8 | 99,0 | 99,1 | 98,5 | 98,5 |
| 2017 | 95,1 | 95,6 | 95,8 | 96,2 | 96,2 | 96,5 | 96,9 | 97,0 | 97,0 | 96,9 | 96,5 | 96,9 |
| 2016 | 93,6 | 93,9 | 94,5 | 94,6 | 95,1 | 95,2 | 95,5 | 95,4 | 95,5 | 95,6 | 95,0 | 95,6 |
| 2015 | 93,1 | 93,8 | 94,3 | 94,7 | 94,9 | 94,9 | 95,1 | 95,0 | 94,9 | 94,9 | 94,3 | 94,3 |
Die Werte stammen aus der Destatis-Tabelle „Gesamtindex und 12 Abteilungen“ (ab 2021) und dem Statistischen Bericht „Verbraucherpreisindex für Deutschland – Lange Reihen ab 1948“ (2015 bis 2020). In den Jahren, die beide Quellen enthalten, stimmen die Werte überein. Die Tabelle wird monatlich um den 15. nachgetragen. Ist der letzte Wert älter als 60 Tage, zeigt der Rechner einen Warnhinweis. Dann lohnt ein Blick auf die Destatis-Seite, bevor Sie ein Schreiben verschicken.
Verträge mit Basis 2015 = 100 oder 2010 = 100
Destatis stellt den Index etwa alle fünf Jahre auf ein neues Basisjahr um, zuletzt am 22. Februar 2023 auf 2020 = 100. Nennt Ihr Vertrag noch eine ältere Basis, rechnen Sie trotzdem mit der aktuellen Reihe und nehmen beide Monate aus derselben Tabelle. Die prozentuale Änderung zwischen zwei Monaten bleibt dabei bis auf Rundungsdifferenzen gleich. Falsch wäre es, den alten Wert von 2015 = 100 mit einem neuen Wert von 2020 = 100 zu teilen: Der Unterschied zwischen den Basisjahren sähe dann wie Inflation aus. Laut Destatis ändert die Umstellung nichts an bereits erfolgten Anpassungen.
Was bei einer Indexmiete sonst gilt
Solange die Indexmiete läuft, kann der Vermieter die Miete nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Eine Kappungsgrenze gibt es dafür nicht; die Miete folgt dem Index, auch wenn er in einem Jahr um 7 oder 8 Prozent steigt wie 2022. Die Mietpreisbremse prüft nur die Miete zu Beginn des Vertrags. Umgekehrt gilt die Kopplung auch nach unten: Sinkt der Index, darf der Mieter die Senkung verlangen, auf demselben Weg und mit derselben Frist. Vertragsklauseln, die nur Erhöhungen zulassen, sind unwirksam, weil sie vom Gesetz zum Nachteil des Mieters abweichen.
Die Indexmiete ist nicht die Staffelmiete. Bei der Staffelmiete stehen die künftigen Beträge von Anfang an als Euro-Beträge im Vertrag (§ 557a BGB), bei der Indexmiete entscheidet der Index. Beide schließen die Erhöhung auf die Vergleichsmiete aus, und bei beiden muss die Miete mindestens ein Jahr gleich bleiben.