14 Tage Kündigungsfrist? Meistens nicht
Wer „Kündigung Untermietvertrag“ sucht, bekommt oft den Vorschlag „14 Tage“. Eine solche Frist gibt es im Gesetz für Wohnraum nicht. Die kürzeste Frist ist die für das möblierte Zimmer in der Wohnung des Hauptmieters: Kündigung spätestens am 15. eines Monats, Ende mit Ablauf dieses Monats (§ 573c Abs. 3 BGB). Wer am 15. Oktober kündigt, ist am 31. Oktober raus, das sind im besten Fall gut zwei Wochen. Wer am 16. kündigt, wartet bis Ende November. In allen anderen Fällen gelten drei Monate oder mehr. Der Generator rechnet das Ende taggenau und schreibt es in den Brief.
Die Fristen im Überblick
| Fall | Hauptmieter kündigt | Untermieter kündigt | Norm |
|---|---|---|---|
| Möbliertes Zimmer, Untermieter allein | bis 15. zum Monatsende, kein Grund | bis 15. zum Monatsende | § 573c Abs. 3, § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB |
| Zimmer, unmöbliert oder mit Familie | 3 Monate mit Grund, 6 Monate ohne Grund; nach 5 und 8 Jahren je +3 | 3 Monate | § 573a Abs. 2, § 573c Abs. 1 BGB |
| Ganze Wohnung | 3, 6 oder 9 Monate, nur mit Grund | 3 Monate | §§ 573, 573c Abs. 1 BGB |
„Drei Monate“ heißt im Gesetz: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats ankommen und wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats. Bei Kündigungen zählt der Samstag als Werktag (BGH, VIII ZR 206/04), Sonntage und Feiertage nicht. Ein Beispiel aus Niedersachsen: Im Oktober 2026 ist der 1. ein Donnerstag, der 3. als Tag der Deutschen Einheit ein Feiertag. Der dritte Werktag ist deshalb Montag, der 05.10.2026. Kommt die Kündigung an diesem Tag an, endet der Vertrag am 31.12.2026; kommt sie am Dienstag, erst am 31.01.2027. Die Rechnung stammt aus demselben Kern wie der Kündigungsfrist-Rechner dieser Website (Rechtsstand § 573c BGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 28.09.2026).
Ohne Grund kündigen: § 573a Abs. 2
Wohnt der Hauptmieter selbst in der Wohnung, darf er einem Untermieter auch ohne berechtigtes Interesse kündigen, wenn das Zimmer nicht schon wegen Möblierung vom Kündigungsschutz ausgenommen ist. Der Preis ist eine um drei Monate längere Frist (§ 573a Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BGB). Und eine Formvorschrift, an der viele Kündigungen scheitern: Das Schreiben muss ausdrücklich sagen, dass die Kündigung auf § 573a gestützt wird (§ 573a Abs. 3 BGB). Setzen Sie im Generator den Haken „Ohne Grund kündigen“, steht dieser Satz im Brief, und das Ende rückt drei Monate nach hinten. Beispiel: Untermieter seit 01.01.2024, Zugang 05.10.2026, reguläres Ende 31.12.2026, mit § 573a der 31.03.2027.
Kündigung mit Grund
Ist die ganze Wohnung untervermietet, hat der Untermieter vollen Kündigungsschutz. Der Hauptmieter braucht einen Grund aus § 573 BGB, etwa dass er selbst zurückziehen will oder dass der Untermieter die Miete wiederholt schuldig geblieben ist, und er muss den Grund im Schreiben nennen (§ 573 Abs. 3 BGB). Der Generator lässt die Kündigung ohne Grund in diesem Fall nicht zu. Der Brief enthält außerdem den Hinweis auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB, den § 568 Abs. 2 BGB vom Vermieter verlangt. Beim möblierten Zimmer entfällt beides.
Schriftform und Zugang
Die Kündigung eines Mietvertrags über Wohnraum braucht Papier und eine eigenhändige Unterschrift (§ 568 Abs. 1 BGB). Eine E-Mail oder eine Nachricht im Messenger ist unwirksam, auch zwischen Mitbewohnern, die sich jeden Tag in der Küche sehen. Maßgeblich ist, wann das Schreiben ankommt. Am sichersten ist die persönliche Übergabe mit einem Zeugen oder gegen Unterschrift auf einer Kopie. Tragen Sie im Formular den Tag ein, an dem der Brief ankommt, nicht den Tag, an dem Sie ihn schreiben.
Wenn der Hauptvermieter kündigt
Endet der Hauptmietvertrag, endet das Recht des Untermieters zum Wohnen ebenfalls; der Eigentümer kann die Räume auch von ihm herausverlangen (§ 546 Abs. 2 BGB). Der Untermietvertrag besteht rechtlich weiter, und der Hauptmieter muss ihn trotzdem kündigen, sonst schuldet er dem Untermieter unter Umständen Schadensersatz. Kündigen Sie deshalb sofort, wenn Sie selbst die Kündigung erhalten. Den Vertrag für den nächsten Untermieter setzt der Untermietvertrag-Generator; für die Übergabe gibt es das Übergabeprotokoll.
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