Drei Fälle, drei Regeln
Ein Untermietvertrag ist ein normaler Mietvertrag über Wohnraum. Vermieter ist der Hauptmieter, und für ihn gelten dieselben Paragrafen wie für jeden Vermieter, mit zwei Ausnahmen, die davon abhängen, ob er selbst in der Wohnung wohnt. Der Generator fragt das zuerst ab, denn davon hängen Kündigungsschutz und Fristen ab. Im Kopf des Vertrags steht, welcher Fall vorliegt, und der Abschnitt „Kündigung“ formuliert sie passend dazu (§ 6 mit Kaution, § 5 ohne).
| Fall | Kündigungsschutz | Frist | Norm |
|---|---|---|---|
| Möbliertes Zimmer in Ihrer Wohnung, Untermieter allein | keiner, kein Grund nötig | bis zum 15. zum Monatsende | § 549 Abs. 2 Nr. 2, § 573c Abs. 3 BGB |
| Zimmer in Ihrer Wohnung, unmöbliert oder mit Familie | eingeschränkt: ohne Grund mit drei Monaten mehr | 3 Monate (+3 ohne Grund) | § 573a Abs. 2, § 573c Abs. 1 BGB |
| Ganze Wohnung, Sie wohnen dort nicht | voll, Grund nach § 573 BGB nötig | 3, 6 oder 9 Monate | §§ 573, 573c Abs. 1 BGB |
„Überwiegend möbliert“ heißt: Das Zimmer ist so eingerichtet, dass man darin wohnen kann, mit Bett, Schrank und Tisch, und die Möbel stellt der Hauptmieter. Ein leeres Zimmer mit Einbauschrank genügt nicht. Die kurze Frist entfällt außerdem, wenn der Untermieter mit Familie oder Partner auf Dauer einzieht (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Ohne Erlaubnis kein Untermietvertrag
Der Hauptmieter darf die Wohnung nur mit Erlaubnis seines Vermieters einem Dritten überlassen (§ 540 Abs. 1 BGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 28.09.2026). Für ein einzelnes Zimmer besteht ein Anspruch darauf, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist, etwa weil der Partner ausgezogen ist und die Miete allein zu hoch wird (§ 553 Abs. 1 BGB). Für die ganze Wohnung gibt es diesen Anspruch nicht; lehnt der Vermieter ab, darf der Mieter mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Anfrage an den Vermieter schreibt das Formular Erlaubnis zur Untervermietung. Der Abschnitt „Erlaubnis des Vermieters“ im Vertrag hält fest, ob und wann die Zustimmung vorliegt.
Kaution: höchstens drei Kaltmieten, in drei Raten
Auch bei Untermiete gilt die Grenze aus § 551 Abs. 1 BGB: höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Pauschale oder Vorauszahlung für Betriebskosten. Bei 390 € Zimmermiete und 110 € Nebenkostenpauschale sind das 1.170 €, nicht 1.500 €. Der Generator lehnt eine höhere Kaution ab. Der Untermieter darf außerdem in drei gleichen Raten zahlen: die erste zu Beginn, die beiden anderen mit den nächsten Mietzahlungen (§ 551 Abs. 2 BGB). Der Vertrag nennt die drei Termine mit Datum. Beispiel: Beginn 01.10.2026 und 1.200 € Kaution ergeben 400 € am 01.10., am 04.11. und am 03.12.2026, weil die Miete bis zum dritten Werktag fällig ist und der Samstag dabei nicht zählt.
Pauschale oder Vorauszahlung
Bei einem WG-Zimmer ist eine Pauschale üblich: ein fester Betrag für Heizung, Wasser, Strom und Internet, ohne Abrechnung am Jahresende. Das spart Streit über Verteilerschlüssel, kann aber für den Hauptmieter teuer werden, wenn die Preise steigen. Bei einer Vorauszahlung muss er jährlich abrechnen, nach dem Anteil des Untermieters an den Kosten, die er selbst an seinen Vermieter zahlt. Wie so eine Abrechnung aussieht, zeigt der Nebenkostenabrechnungs-Generator.
Befristung nur mit Grund
Wer „für ein Semester“ untervermieten will, muss aufpassen. Eine feste Laufzeit ist bei Wohnraum nur wirksam, wenn einer der Gründe aus § 575 Abs. 1 BGB vorliegt und im Vertrag steht, zum Beispiel Eigenbedarf nach Ablauf. Sonst gilt der Vertrag als unbefristet. Beim möblierten Zimmer in der eigenen Wohnung gilt § 575 nicht, dort ist die Befristung frei. Bei einer Laufzeit über ein Jahr verlangt § 550 BGB die Schriftform; beide unterschreiben dann auf demselben Papier.
Wenn der Hauptmietvertrag endet
Der Untermieter hat keinen Vertrag mit dem Eigentümer. Endet das Hauptmietverhältnis, kann der Eigentümer die Räume auch vom Untermieter zurückverlangen (§ 546 Abs. 2 BGB), egal was im Untermietvertrag steht. § 2 des Musters sagt das offen und verpflichtet den Hauptmieter, eine Kündigung sofort weiterzugeben. Für die Übergabe beim Einzug und beim Auszug gibt es das Übergabeprotokoll, für die Anmeldung beim Bürgeramt braucht der Untermieter vom Hauptmieter die Wohnungsgeberbestätigung.
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Der Generator schreibt einen Vertrag für ein Untermietverhältnis. Für Vermieter, die eigene Wohnungen mit Verträgen, Fristen und Abrechnungen verwalten, gibt es VermieterHeld. Für diesen Vertrag ist keine Anmeldung nötig.