Erst fragen, dann untervermieten
Wer ein Zimmer seiner Mietwohnung an jemand anderen vermieten will, braucht die Erlaubnis des Vermieters. Das steht in § 540 Abs. 1 BGB und gilt auch dann, wenn der Mietvertrag nichts dazu sagt. Ohne Erlaubnis riskiert der Mieter eine Abmahnung und im Wiederholungsfall die Kündigung, denn die unbefugte Überlassung an Dritte nennt § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausdrücklich als wichtigen Grund. Die Anfrage ist deshalb der erste Schritt, und dieser Generator schreibt sie als Brief nach DIN 5008, fertig für den Fensterumschlag.
Umgekehrt nutzt ihn auch der Vermieter: Mit der Einstellung „Ich bin Vermieter“ entsteht die schriftliche Erlaubnis, auf Wunsch mit Untermietzuschlag. Den Untermietvertrag selbst setzt das Formular Untermietvertrag.
Wann der Vermieter zustimmen muss
Für einen Teil der Wohnung hat der Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis, wenn drei Dinge zusammenkommen (§ 553 Abs. 1 BGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 28.09.2026):
| Voraussetzung | Was ins Schreiben gehört | Norm |
|---|---|---|
| Berechtigtes Interesse, entstanden nach Vertragsschluss | Der Grund in einem Satz, etwa Auszug des Partners, weniger Einkommen, Pflege eines Angehörigen | § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB |
| Nur ein Teil der Wohnung | Welches Zimmer; dass Sie selbst weiter dort wohnen | § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB |
| Kein wichtiger Grund in der Person, keine Überbelegung | Name des Untermieters, damit der Vermieter prüfen kann | § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB |
| Zuschlag nur, wenn sonst unzumutbar | (im Schreiben des Vermieters) | § 553 Abs. 2 BGB |
Der Generator verlangt Name, Zimmer und Grund und zeigt nach dem Erstellen, ob alles drin ist. Ein allgemeines „ich möchte untervermieten“ ohne Namen genügt nicht; der Vermieter darf dann ablehnen, weil er die Person nicht prüfen kann. Das berechtigte Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Wer schon beim Einzug plante, ein Zimmer weiterzuvermieten, hat keinen Anspruch aus § 553, sondern muss auf die Zustimmung hoffen.
Die ganze Wohnung
Für die ganze Wohnung gibt es keinen Anspruch. Der Vermieter darf ablehnen, ohne Gründe zu nennen. Dafür gibt das Gesetz dem Mieter ein Druckmittel: Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, also mit drei Monaten, auch wenn im Vertrag ein Kündigungsverzicht steht. Das gilt nur dann nicht, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wer ein Jahr ins Ausland geht und die Wohnung behalten will, fragt deshalb trotzdem.
Antwortfrist und Schweigen
Eine gesetzliche Frist für die Antwort gibt es nicht. Üblich und angemessen sind zwei Wochen; der Generator setzt sie ein, wenn Sie kein Datum wählen, und warnt bei weniger. Schweigt der Vermieter, gilt das nicht als Zustimmung. Ab wann Schweigen einer Verweigerung gleichsteht, ist nicht gesetzlich bestimmt; bei der ganzen Wohnung sollten Sie vor einer Sonderkündigung eine zweite Frist setzen und Rat einholen.
Untermietzuschlag
Der Vermieter darf die Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Untervermietung sonst nicht zuzumuten wäre (§ 553 Abs. 2 BGB), etwa weil mehr Wasser verbraucht wird und er die Betriebskosten pauschal abrechnet. Ein fester Prozentsatz steht nicht im Gesetz. Im Vermieterschreiben erscheint der Zuschlag nur, wenn Sie einen Betrag eintragen, und dann als Bedingung der Erlaubnis. Wie sich die reguläre Miete erhöhen lässt, ist eine andere Frage; dafür gibt es den Rechner Mieterhöhung berechnen.
Was in der Erlaubnis stehen sollte
Die Erlaubnis des Vermieters nennt die Person, den Teil der Wohnung und den Zeitraum. Sie gilt nur für diese Person; zieht ein anderer Untermieter ein, braucht es eine neue. Der Mieter haftet für Schäden, die der Untermieter verursacht, als hätte er sie selbst verursacht (§ 540 Abs. 2 BGB). Beides schreibt der Generator in das Vermieterschreiben. Wer als privater Vermieter mehrere Wohnungen betreut und Schreiben, Fristen und Mieterhöhungen an einer Stelle haben will, findet das in VermieterHeld.
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