Welches Modell gilt in Hamburg?
In Hamburg gilt seit dem 1. Januar 2025 das Wohnlagenmodell nach §§ 3, 4 HmbGrStG. Hamburg rechnet Flächen wie Bayern, gewährt für die normale Wohnlage aber 25 Prozent Abschlag. Die Formel lautet verkürzt: (Bodenfläche × 0,04 € + Wohnfläche × 0,50 € × 52,5 % + Nutzfläche × 0,50 € × 87 %) × Hebesatz.
Hamburg hat das bayerische Flächenmodell übernommen und um einen Lagefaktor eigener Art ergänzt: das Wohnlagenmodell nach §§ 3 und 4 HmbGrStG. Die Äquivalenzzahlen sind dieselben wie in Bayern — vier Cent je Quadratmeter Boden, fünfzig Cent je Quadratmeter Gebäudefläche. Unterschiedlich sind die Grundsteuermesszahlen: Die Wohnfläche geht mit 70 Prozent ein, in normaler Wohnlage zusätzlich um ein Viertel ermäßigt, also mit 52,5 Prozent. Nutzflächen zählen mit 87 Prozent statt mit 100 Prozent.
Welche Wohnlage für eine Adresse gilt, steht im Hamburger Wohnlagenverzeichnis, das die Stadt seit Jahrzehnten für den Mietenspiegel führt. Es kennt nur zwei Stufen, normal und gut. Rund drei Viertel der Hamburger Wohnadressen fallen in die normale Wohnlage; für sie ist die Steuer bei sonst gleichen Zahlen also spürbar niedriger als in guter Lage. Anders als in Hessen und Niedersachsen gibt es keinen stufenlosen Faktor, sondern genau diese eine Verzweigung.
Als Stadtstaat hat Hamburg genau einen Hebesatz für das gesamte Stadtgebiet. Er wurde zum 1. Januar 2025 kräftig angehoben, weil die Bemessungsgrundlage durch das Flächenmodell rechnerisch kleiner ausfällt als unter dem alten Einheitswert. Ein hoher Hebesatz allein sagt deshalb nichts über eine hohe Belastung — Hebesätze verschiedener Länder sind nur innerhalb desselben Modells vergleichbar.
| Merkmal | Regelung in Hamburg |
|---|---|
| Modell | Wohnlagenmodell |
| Fundstelle | §§ 3, 4 HmbGrStG (Hamburgisches Grundsteuergesetz) |
| Formel | (Bodenfläche × 0,04 € + Wohnfläche × 0,50 € × 52,5 % + Nutzfläche × 0,50 € × 87 %) × Hebesatz |
| Wertabhängig | nein, reine Flächen |
| Angaben, die Sie brauchen | Fläche des Grundstücks, Wohnfläche, Nutzfläche, Wohnlage (normal oder gut) und Hebesatz Ihrer Gemeinde |
| Grundsteuer C möglich | ja, wenn die Gemeinde sie beschlossen hat |
Beispielrechnung in Hamburg
Gerechnet wird eine Doppelhaushälfte mit 500 Quadratmetern Grundstück, 120 Quadratmetern Wohnfläche und normaler Wohnlage. Als Hebesatz ist 975 % angesetzt — der tatsächliche Hebesatz B. Alle Zwischenschritte stehen darunter, gerundet wie im Gesetz.
- Grund und Boden: 500 m² × 0,04 €/m² = 20,00 € (Messzahl 100 %).
- Wohnfläche: 120 m² × 0,50 €/m² = 60,00 €, Messzahl 52,5 % (70 % abzüglich 25 % für normale Wohnlage) = 31,50 €.
- Keine Nutzfläche angegeben.
- Steuermessbetrag 51,50 € × Hebesatz 975 % = 502,12 € im Jahr.
Unter dem Strich stehen 502,12 € Grundsteuer im Jahr, fällig in vier Raten von je 125,53 € am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Der Steuermessbetrag beträgt 51,50 €; er steht im Bescheid des Finanzamts und ändert sich nicht, wenn die Gemeinde ihren Hebesatz anpasst.
Hebesätze in Hamburg 2025
Hamburg ist Stadtstaat und zugleich Gemeinde: Es gibt genau einen Hebesatz für das gesamte Stadtgebiet, beschlossen vom Landesparlament. Zum Stichtag 30.06.2025 liegt der Hebesatz B bei 975 %, der Hebesatz A für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft bei 100 % und der Gewerbesteuerhebesatz bei 470 %. Unterschiede zwischen Stadtteilen gibt es nicht.
| Gemeinde | Grundsteuer B | Grundsteuer A | Gewerbesteuer | Einwohner |
|---|---|---|---|---|
| Hamburg | 975 % | 100 % | 470 % | 1.869.473 |
Im Ländervergleich steht Hamburg damit auf Rang 1 von 16, gemessen am mittleren Hebesatz B. Zum Vergleich: Der bundesweite Median liegt bei 395 %. Hamburg liegt damit 580 Prozentpunkte darüber. Ein Vergleich mit Ländern, die ein anderes Modell anwenden, führt allerdings in die Irre — der Hebesatz wirkt auf den Steuermessbetrag, und der entsteht je nach Modell auf ganz verschiedenen Wegen.
Datenquelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabellen 71231-03-01-5 und 71231-02-01-5, Stichtag 30.06.2025, Abruf 18.09.2026; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Hebesätze ohne Stichtag sind wertlos: 2026 beschlossene Sätze sind noch nicht amtlich veröffentlicht.
Was der Hebesatz für Sie ausmacht
In Hamburg gibt es nur einen Hebesatz, deshalb zeigt die Tabelle zusätzlich, was derselbe Fall bei anderen in Deutschland vorkommenden Hebesätzen kosten würde — das macht sichtbar, wie stark allein der Hebesatz den Betrag verschiebt.
| Hebesatz | Einordnung | Grundsteuer im Jahr | je Quartal |
|---|---|---|---|
| 395 % | bundesweiter Median, zum Vergleich | 203,42 € | 50,86 € |
| 975 % | Hebesatz in Hamburg | 502,12 € | 125,53 € |
| 1.350 % | höchster Satz in Deutschland (Creglingen), zum Vergleich | 695,25 € | 173,81 € |
Wann Sie zahlen und was Sie prüfen können
Die Grundsteuer wird nach § 28 Grundsteuergesetz zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Wer weniger als 15 Euro im Jahr zahlt, bekommt den ganzen Betrag am 15. August in einer Summe; zwischen 15 und 30 Euro sind es zwei Raten im Februar und August. Auf Antrag ist auch eine Jahreszahlung zum 1. Juli möglich. Der Bescheid gilt so lange weiter, bis ein neuer kommt — ein jährlicher Bescheid ist nicht vorgesehen.
Wichtig ist, dass zwei verschiedene Behörden zwei verschiedene Bescheide erlassen. Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert und den Steuermessbetrag fest, die Gemeinde setzt darauf ihren Hebesatz an und schickt den Grundsteuerbescheid. Wer die Bewertung für falsch hält — eine zu große Wohnfläche, ein falsches Baujahr, eine falsche Grundstücksfläche — muss gegen den Bescheid des Finanzamts vorgehen, und zwar innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe. Gegen den späteren Bescheid der Gemeinde lässt sich die Bewertung nicht mehr angreifen; dort zählt nur noch, ob der Hebesatz richtig angewendet wurde.
Die Frist beträgt in beiden Fällen einen Monat ab Bekanntgabe. Fällt das Fristende auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, verschiebt es sich auf den nächsten Werktag. Wie dieser Termin genau liegt, rechnet der Widerspruchsfrist-Rechner aus. Ein Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung: Die Raten bleiben fällig, bis das Finanzamt die Vollziehung aussetzt.
So rechnet dieser Rechner
Der Rechner bildet die Formel nach §§ 3, 4 HmbGrStG (Hamburgisches Grundsteuergesetz) ab und rundet an denselben Stellen wie das Gesetz. Er rechnet vollständig in Ihrem Browser; es wird nichts übertragen und nichts gespeichert. Der Hebesatz ist eine Eingabe und kein gepflegter Datenbestand — genau deshalb veraltet dieses Werkzeug nicht, wenn Ihre Gemeinde ihren Satz ändert.
Nicht abgebildet sind Ermäßigungen, die nur wenige Fälle betreffen: Abschläge für Baudenkmäler und für geförderten Wohnraum, Erlasstatbestände nach den §§ 32 bis 34 Grundsteuergesetz, die Flächenbegrenzung für sehr große Grundstücke sowie die Grundsteuer A außerhalb des Bundesmodells. Wenn einer dieser Fälle auf Sie zutrifft, weicht das Ergebnis vom Bescheid ab. Was der Rechner ausgibt, ist eine Kontrollrechnung — verbindlich sind der Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts und der Grundsteuerbescheid Ihrer Gemeinde.