Welches Modell gilt in Hamburg?
Das Wohnlagenmodell steht in §§ 3, 4 HmbGrStG (Hamburgisches Grundsteuergesetz). Die Formel: (Bodenfläche × 0,04 € + Wohnfläche × 0,50 € × 52,5 % + Nutzfläche × 0,50 € × 87 %) × Hebesatz. Die Wohnlage Ihrer Adresse steht im Hamburger Wohnlagenverzeichnis, das nur normal und gut unterscheidet.
Hamburg hat das bayerische Flächenmodell übernommen und um einen Lagefaktor eigener Art ergänzt: das Wohnlagenmodell nach §§ 3 und 4 HmbGrStG. Die Äquivalenzzahlen sind dieselben wie in Bayern — vier Cent je Quadratmeter Boden, fünfzig Cent je Quadratmeter Gebäudefläche. Unterschiedlich sind die Grundsteuermesszahlen: Die Wohnfläche geht mit 70 Prozent ein, in normaler Wohnlage zusätzlich um ein Viertel ermäßigt, also mit 52,5 Prozent. Nutzflächen zählen mit 87 Prozent statt mit 100 Prozent.
Welche Wohnlage für eine Adresse gilt, steht im Hamburger Wohnlagenverzeichnis, das die Stadt seit Jahrzehnten für den Mietenspiegel führt. Es kennt nur zwei Stufen, normal und gut. Rund drei Viertel der Hamburger Wohnadressen fallen in die normale Wohnlage; für sie ist die Steuer bei sonst gleichen Zahlen also spürbar niedriger als in guter Lage. Anders als in Hessen und Niedersachsen gibt es keinen stufenlosen Faktor, sondern genau diese eine Verzweigung.
Als Stadtstaat hat Hamburg genau einen Hebesatz für das gesamte Stadtgebiet. Er wurde zum 1. Januar 2025 kräftig angehoben, weil die Bemessungsgrundlage durch das Flächenmodell rechnerisch kleiner ausfällt als unter dem alten Einheitswert. Ein hoher Hebesatz allein sagt deshalb nichts über eine hohe Belastung — Hebesätze verschiedener Länder sind nur innerhalb desselben Modells vergleichbar.
| Merkmal | Regelung in Hamburg |
|---|---|
| Modell | Wohnlagenmodell |
| Fundstelle | §§ 3, 4 HmbGrStG (Hamburgisches Grundsteuergesetz) |
| Formel | (Bodenfläche × 0,04 € + Wohnfläche × 0,50 € × 52,5 % + Nutzfläche × 0,50 € × 87 %) × Hebesatz |
| Wertabhängig | nein, reine Flächen |
| Angaben, die Sie brauchen | Fläche des Grundstücks, Wohnfläche, Nutzfläche, Wohnlage (normal oder gut) und Hebesatz Ihrer Gemeinde |
| Grundsteuer C möglich | ja, wenn die Gemeinde sie beschlossen hat |
Beispielrechnung in Hamburg
Gerechnet wird eine Doppelhaushälfte mit 450 Quadratmetern Grundstück, 110 Quadratmetern Wohnfläche und normaler Wohnlage. Die Eingaben sind Annahmen, keine Messwerte; der Hebesatz von 975 % ist der tatsächliche Hebesatz B. Die Zwischenschritte stehen darunter, gerundet wie im Gesetz.
- Grund und Boden: 450 m² × 0,04 €/m² = 18,00 € (Messzahl 100 %).
- Wohnfläche: 110 m² × 0,50 €/m² = 55,00 €, Messzahl 52,5 % (70 % abzüglich 25 % für normale Wohnlage) = 28,88 €.
- Keine Nutzfläche angegeben.
- Steuermessbetrag 46,88 € × Hebesatz 975 % = 457,08 € im Jahr.
Unter dem Strich stehen 457,08 € Grundsteuer im Jahr, also 114,27 € je Quartal. Der Steuermessbetrag von 46,88 € steht im Bescheid des Finanzamts; ändert die Gemeinde ihren Hebesatz von 975 %, bleibt er unverändert.
Die Abwandlung: gute statt normaler Wohnlage. Der Abschlag von 25 Prozent entfällt, die Messzahl für die Wohnfläche steigt von 52,5 % auf 70 %. Der Steuermessbetrag liegt dann bei 56,50 € statt 46,88 €, die Jahressteuer bei 550,87 € statt 457,08 € (93,79 € mehr).
Welche Wohnlage für Ihre Adresse gilt, steht im Hamburger Wohnlagenverzeichnis; der Hebesatz von 975 % ist davon unabhängig und gilt für das ganze Stadtgebiet.
Hebesätze in Hamburg 2025
Hamburg ist Stadtstaat und zugleich Gemeinde: Es gibt genau einen Hebesatz für das gesamte Stadtgebiet, beschlossen vom Landesparlament. Zum Stichtag 30.06.2025 liegt der Hebesatz B bei 975 %, der Hebesatz A für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft bei 100 % und der Gewerbesteuerhebesatz bei 470 %. Unterschiede zwischen Stadtteilen gibt es nicht.
| Gemeinde | Grundsteuer B | Grundsteuer A | Gewerbesteuer | Einwohner |
|---|---|---|---|---|
| Hamburg | 975 % | 100 % | 470 % | 1.869.473 |
Im Ländervergleich steht Hamburg beim mittleren Hebesatz B auf Rang 1 von 16; der bundesweite Median liegt bei 395 %, Hamburg liegt 580 Prozentpunkte darüber. Im Beispiel oben setzt der Hebesatz auf einen Steuermessbetrag von 46,88 € auf, der in Hamburg aus Quadratmetern, Äquivalenzzahlen und dem Wohnlagenabschlag entsteht, deshalb sagt der Vergleich mit Ländern anderer Modelle wenig aus.
Datenquelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabellen 71231-03-01-5 und 71231-02-01-5, Stichtag 30.06.2025, Abruf 18.09.2026; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Hebesätze ohne Stichtag sind wertlos: 2026 beschlossene Sätze sind noch nicht amtlich veröffentlicht.
Was der Hebesatz für Sie ausmacht
In Hamburg gibt es nur einen Hebesatz, deshalb zeigt die Tabelle zusätzlich, was derselbe Fall bei anderen in Deutschland vorkommenden Hebesätzen kosten würde — das macht sichtbar, wie stark allein der Hebesatz den Betrag verschiebt.
| Hebesatz | Einordnung | Grundsteuer im Jahr | je Quartal |
|---|---|---|---|
| 395 % | bundesweiter Median, zum Vergleich | 185,17 € | 46,29 € |
| 975 % | Hebesatz in Hamburg | 457,08 € | 114,27 € |
| 1.350 % | höchster Satz in Deutschland (Creglingen), zum Vergleich | 632,88 € | 158,22 € |
Wann Sie zahlen und was Sie prüfen können
Aus den 457,08 € im Beispiel werden vier Raten von je 114,27 €, fällig am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November; auf den Monat umgelegt sind es 38,09 €. Das Finanzamt hat davon nur den Steuermessbetrag von 46,88 € festgesetzt. Den Hebesatz von 975 % und damit den Zahlbetrag legt die Gemeinde fest, die den Grundsteuerbescheid verschickt.
Prüfen Sie im Messbescheid die Wohnlage: Eine gute statt normale Wohnlage macht im Beispiel 93,79 € im Jahr aus. Die 450 m² Boden und 110 m² Wohnfläche sind hier angenommen.
Für ein Grundstück in Hamburg rechnet der Widerspruchsfrist-Rechner aus, wann die Monatsfrist gegen den Bescheid des Finanzamts endet; Zahlungsregeln, Einspruchsfrist und Umlage auf Mieter behandeln die häufigen Fragen unten.
So rechnet dieser Rechner
Der Rechner bildet die Formel nach §§ 3, 4 HmbGrStG (Hamburgisches Grundsteuergesetz) ab: (Bodenfläche × 0,04 € + Wohnfläche × 0,50 € × 52,5 % + Nutzfläche × 0,50 € × 87 %) × Hebesatz. In Hamburg rundet er den Messbetrag auf volle Cent und die Jahressteuer auf volle Cent nach unten, wie es das Gesetz vorsieht. Der Hebesatz ist keine Vorgabe: Das Formular zeigt zunächst 975 % (der tatsächliche Satz), ersetzen Sie das durch den Satz Ihrer Gemeinde.
Bei Grundstücken in Hamburg fehlen im Rechner Fälle, die nur wenige Grundstücke betreffen, nämlich Abschläge für Baudenkmäler und geförderten Wohnraum, Erlasstatbestände nach den §§ 32 bis 34 Grundsteuergesetz und die Sonderformel für überwiegend unbebaute Flächen über 10.000 m² sowie die Grundsteuer A für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, die er nur im Bundesmodell berechnet; trifft einer davon auf Sie zu, weicht das Ergebnis vom Bescheid ab.
Liegt ein zweites Grundstück in einem Nachbarland, steht die Kontrollrechnung nach dem dortigen Modell auf den Seiten für Niedersachsen und Schleswig-Holstein.