Welches Modell gilt in Nordrhein-Westfalen?
In Nordrhein-Westfalen gilt seit dem 1. Januar 2025 das Bundesmodell nach § 15 GrStG i. V. m. NWGrStHsG. NRW rechnet nach dem Bundesmodell, erlaubt seinen Gemeinden aber getrennte Hebesätze für Wohnen und Nichtwohnen. Die Formel lautet verkürzt: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz.
Nordrhein-Westfalen wendet das Bundesmodell mit den Messzahlen des § 15 GrStG an — 0,31 Promille für Wohngrundstücke, 0,34 Promille für die übrigen. Die Besonderheit liegt beim Hebesatz: Das Grundsteuerhebesatzgesetz NRW vom 5. Juli 2024 erlaubt den Gemeinden, für Wohngrundstücke und für Nichtwohngrundstücke zwei verschiedene Hebesätze B zu beschließen.
Der Hintergrund ist die Belastungsverschiebung, die das Bundesmodell in Nordrhein-Westfalen ausgelöst hat: Nach den Berechnungen des Landes wären Wohngrundstücke bei einem einheitlichen Hebesatz deutlich stärker belastet worden als vor der Reform, Geschäftsgrundstücke deutlich schwächer. Viele Städte haben die Öffnung genutzt, andere haben bewusst einen einheitlichen Satz beibehalten. Wer also einen Hebesatz für seine Stadt sucht, muss zuerst klären, welcher der beiden gemeint ist.
Für diesen Rechner heißt das: Tragen Sie den Hebesatz ein, der in Ihrer Gemeinde für Ihre Grundstücksart gilt. Steht in der Hebesatzsatzung nur ein einziger Satz B, gilt er für beide Arten. Die vom Land veröffentlichten „aufkommensneutralen“ Hebesätze sind ausdrücklich keine beschlossenen Sätze, sondern eine rechnerische Empfehlung — maßgeblich ist allein die Satzung Ihrer Gemeinde.
| Merkmal | Regelung in Nordrhein-Westfalen |
|---|---|
| Modell | Bundesmodell |
| Fundstelle | § 15 GrStG i. V. m. NWGrStHsG (Grundsteuerhebesatzgesetz NRW) |
| Formel | Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz |
| Wertabhängig | ja, über den Grundsteuerwert |
| Angaben, die Sie brauchen | Grundsteuerwert aus dem Bescheid des Finanzamts, Art des Grundstücks und Hebesatz Ihrer Gemeinde |
| Grundsteuer C möglich | ja, wenn die Gemeinde sie beschlossen hat |
Beispielrechnung in Nordrhein-Westfalen
Gerechnet wird ein Einfamilienhaus mit einem Grundsteuerwert von 250.000 Euro. Als Hebesatz ist 664 % angesetzt — der mittlere Hebesatz B der 396 Gemeinden in Nordrhein-Westfalen zum Stichtag 30.06.2025. Alle Zwischenschritte stehen darunter, gerundet wie im Gesetz.
- Grundsteuerwert 250.000,00 €, nach § 230 BewG auf volle 100 Euro abgerundet: 250.000,00 €.
- Steuermesszahl 0,31 ‰ für Wohngrundstück nach § 15 GrStG i. V. m. NWGrStHsG.
- 250.000,00 € × 0,31 ‰ = Steuermessbetrag 77,50 €.
- Steuermessbetrag × Hebesatz 664 % = 77,50 € × 6,64 = 514,60 € im Jahr.
Unter dem Strich stehen 514,60 € Grundsteuer im Jahr, fällig in vier Raten von je 128,65 € am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Der Steuermessbetrag beträgt 77,50 €; er steht im Bescheid des Finanzamts und ändert sich nicht, wenn die Gemeinde ihren Hebesatz anpasst.
Hebesätze in Nordrhein-Westfalen 2025
Nordrhein-Westfalen hat 396 Gemeinden mit einem gemeldeten Hebesatz B. Der mittlere Wert liegt zum Stichtag 30.06.2025 bei 664 %, die Hälfte aller Gemeinden liegt zwischen 560 % und 780 %. Im ersten Halbjahr 2025 haben 233 Gemeinden ihren Hebesatz B geändert — das sind 59 % der Gemeinden des Landes, 23 haben gesenkt und 210 erhöht.
| Kennzahl | Grundsteuer B in Nordrhein-Westfalen | Gemeinde |
|---|---|---|
| mittlerer Hebesatz (Median) | 664 % | — |
| niedrigster Hebesatz | 208 % | Verl (25.574 Einwohner) |
| höchster Hebesatz | 1.139 % | Hagen (189.983 Einwohner) |
| mittlerer Hebesatz Grundsteuer A | 342 % | — |
| mittlerer Gewerbesteuerhebesatz | 458 % | — |
| Gemeinden in der Statistik | 396 | davon 233 mit Änderung 2025 |
Im Ländervergleich steht Nordrhein-Westfalen damit auf Rang 3 von 16, gemessen am mittleren Hebesatz B. Zum Vergleich: Der bundesweite Median liegt bei 395 %. Nordrhein-Westfalen liegt damit 269 Prozentpunkte darüber. Ein Vergleich mit Ländern, die ein anderes Modell anwenden, führt allerdings in die Irre — der Hebesatz wirkt auf den Steuermessbetrag, und der entsteht je nach Modell auf ganz verschiedenen Wegen.
Datenquelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabellen 71231-03-01-5 und 71231-02-01-5, Stichtag 30.06.2025, Abruf 18.09.2026; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Hebesätze ohne Stichtag sind wertlos: 2026 beschlossene Sätze sind noch nicht amtlich veröffentlicht.
Was der Hebesatz für Sie ausmacht
Derselbe Fall, nur mit einem anderen Hebesatz: Zwischen der günstigsten und der teuersten Gemeinde in Nordrhein-Westfalen liegen bei diesem Grundstück 721,53 € im Jahr. Das ist der Grund, warum der Hebesatz das einzige Feld dieses Rechners ist, das Sie wirklich nachschlagen müssen — alles andere steht in Ihren Unterlagen.
| Hebesatz | Einordnung | Grundsteuer im Jahr | je Quartal |
|---|---|---|---|
| 208 % | niedrigster Satz im Land (Verl) | 161,20 € | 40,30 € |
| 560 % | Viertel der Gemeinden darunter | 434,00 € | 108,50 € |
| 664 % | mittlerer Satz im Land | 514,60 € | 128,65 € |
| 780 % | Viertel der Gemeinden darüber | 604,50 € | 151,13 € |
| 1.139 % | höchster Satz im Land (Hagen) | 882,73 € | 220,68 € |
Wann Sie zahlen und was Sie prüfen können
Die Grundsteuer wird nach § 28 Grundsteuergesetz zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Wer weniger als 15 Euro im Jahr zahlt, bekommt den ganzen Betrag am 15. August in einer Summe; zwischen 15 und 30 Euro sind es zwei Raten im Februar und August. Auf Antrag ist auch eine Jahreszahlung zum 1. Juli möglich. Der Bescheid gilt so lange weiter, bis ein neuer kommt — ein jährlicher Bescheid ist nicht vorgesehen.
Wichtig ist, dass zwei verschiedene Behörden zwei verschiedene Bescheide erlassen. Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert und den Steuermessbetrag fest, die Gemeinde setzt darauf ihren Hebesatz an und schickt den Grundsteuerbescheid. Wer die Bewertung für falsch hält — eine zu große Wohnfläche, ein falsches Baujahr, eine falsche Grundstücksfläche — muss gegen den Bescheid des Finanzamts vorgehen, und zwar innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe. Gegen den späteren Bescheid der Gemeinde lässt sich die Bewertung nicht mehr angreifen; dort zählt nur noch, ob der Hebesatz richtig angewendet wurde.
Die Frist beträgt in beiden Fällen einen Monat ab Bekanntgabe. Fällt das Fristende auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, verschiebt es sich auf den nächsten Werktag. Wie dieser Termin genau liegt, rechnet der Widerspruchsfrist-Rechner aus. Ein Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung: Die Raten bleiben fällig, bis das Finanzamt die Vollziehung aussetzt.
So rechnet dieser Rechner
Der Rechner bildet die Formel nach § 15 GrStG i. V. m. NWGrStHsG (Grundsteuerhebesatzgesetz NRW) ab und rundet an denselben Stellen wie das Gesetz. Er rechnet vollständig in Ihrem Browser; es wird nichts übertragen und nichts gespeichert. Der Hebesatz ist eine Eingabe und kein gepflegter Datenbestand — genau deshalb veraltet dieses Werkzeug nicht, wenn Ihre Gemeinde ihren Satz ändert.
Nicht abgebildet sind Ermäßigungen, die nur wenige Fälle betreffen: Abschläge für Baudenkmäler und für geförderten Wohnraum, Erlasstatbestände nach den §§ 32 bis 34 Grundsteuergesetz, die Flächenbegrenzung für sehr große Grundstücke sowie die Grundsteuer A außerhalb des Bundesmodells. Wenn einer dieser Fälle auf Sie zutrifft, weicht das Ergebnis vom Bescheid ab. Was der Rechner ausgibt, ist eine Kontrollrechnung — verbindlich sind der Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts und der Grundsteuerbescheid Ihrer Gemeinde.