Welches Modell gilt in Hessen?
In Hessen gilt seit dem 1. Januar 2025 das Flächen-Faktor-Modell nach §§ 4–7 HGrStG. Hessen rechnet Flächen und korrigiert das Ergebnis mit einem stufenlosen Lagefaktor. Die Formel lautet verkürzt: Ausgangsbetrag wie Bayern × Lagefaktor × Hebesatz.
Hessen kombiniert im Flächen-Faktor-Verfahren nach §§ 4 bis 7 HGrStG das bayerische Flächenmodell mit einem Lagekorrektiv. Zuerst entsteht derselbe Ausgangsbetrag wie in Bayern: vier Cent je Quadratmeter Boden, fünfzig Cent je Quadratmeter Gebäudefläche, Wohnfläche mit 70 Prozent. Dieser Betrag wird dann mit einem Faktor multipliziert, der sich aus dem Verhältnis des Bodenrichtwerts Ihres Grundstücks zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde ergibt, potenziert mit 0,3.
Der Exponent 0,3 dämpft die Wirkung stark. Ein Grundstück mit dem doppelten Bodenrichtwert der Gemeinde bekommt keinen Faktor 2, sondern 1,23. Ein Grundstück mit dem halben Bodenrichtwert liegt bei 0,81. Die Lage schlägt also durch, aber gebremst — genau das war das Ziel: die Nachbarschaft soll sich in der Steuer wiederfinden, ohne dass eine Toplage das Vielfache kostet.
Zwei Rundungsregeln sind hier eigenständig und werden von vielen Rechnern im Netz übergangen: Der Faktor wird auf zwei Nachkommastellen abgerundet, nicht kaufmännisch gerundet, und der Steuermessbetrag wird anschließend auf volle Euro abgerundet. Bei kleinen Grundstücken kann das den Jahresbetrag um mehrere Euro verschieben.
| Merkmal | Regelung in Hessen |
|---|---|
| Modell | Flächen-Faktor-Modell |
| Fundstelle | §§ 4–7 HGrStG (Hessisches Grundsteuergesetz) |
| Formel | Ausgangsbetrag wie Bayern × Lagefaktor × Hebesatz |
| Wertabhängig | ja, über den Bodenrichtwert |
| Angaben, die Sie brauchen | Fläche des Grundstücks, Wohnfläche, Nutzfläche, Bodenrichtwert Ihres Grundstücks, durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde und Hebesatz Ihrer Gemeinde |
| Grundsteuer C möglich | ja, wenn die Gemeinde sie beschlossen hat |
Beispielrechnung in Hessen
Gerechnet wird ein Grundstück von 600 Quadratmetern mit 140 Quadratmetern Wohnfläche, Bodenrichtwert 400 Euro bei einem Gemeindedurchschnitt von 310 Euro. Als Hebesatz ist 420 % angesetzt — der mittlere Hebesatz B der 421 Gemeinden in Hessen zum Stichtag 30.06.2025. Alle Zwischenschritte stehen darunter, gerundet wie im Gesetz.
- Ausgangsbetrag: 600 m² × 0,04 €/m² = 24,00 € plus 140 m² × 0,50 €/m² × 70 % = 49,00 € = 73,00 €.
- Lagefaktor: (400,00 € ÷ 310,00 €) hoch 0,3 = 1,0795, auf zwei Nachkommastellen abgerundet 1,07.
- 73,00 € × 1,07 = 78,11 €, Messbetrag auf volle Euro abgerundet: 78,00 €.
- Steuermessbetrag × Hebesatz 420 % = 327,60 € im Jahr.
Unter dem Strich stehen 327,60 € Grundsteuer im Jahr, fällig in vier Raten von je 81,90 € am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Der Steuermessbetrag beträgt 78,00 €; er steht im Bescheid des Finanzamts und ändert sich nicht, wenn die Gemeinde ihren Hebesatz anpasst.
Hebesätze in Hessen 2025
Hessen hat 421 Gemeinden mit einem gemeldeten Hebesatz B. Der mittlere Wert liegt zum Stichtag 30.06.2025 bei 420 %, die Hälfte aller Gemeinden liegt zwischen 320 % und 620 %. Im ersten Halbjahr 2025 haben 380 Gemeinden ihren Hebesatz B geändert — das sind 90 % der Gemeinden des Landes, 274 haben gesenkt und 106 erhöht.
| Kennzahl | Grundsteuer B in Hessen | Gemeinde |
|---|---|---|
| mittlerer Hebesatz (Median) | 420 % | — |
| niedrigster Hebesatz | 160 % | Wabern (7.317 Einwohner) |
| höchster Hebesatz | 1.327 % | Heusenstamm (19.397 Einwohner) |
| mittlerer Hebesatz Grundsteuer A | 378 % | — |
| mittlerer Gewerbesteuerhebesatz | 400 % | — |
| Gemeinden in der Statistik | 421 | davon 380 mit Änderung 2025 |
Im Ländervergleich steht Hessen damit auf Rang 6 von 16, gemessen am mittleren Hebesatz B. Zum Vergleich: Der bundesweite Median liegt bei 395 %. Hessen liegt damit 25 Prozentpunkte darüber. Ein Vergleich mit Ländern, die ein anderes Modell anwenden, führt allerdings in die Irre — der Hebesatz wirkt auf den Steuermessbetrag, und der entsteht je nach Modell auf ganz verschiedenen Wegen.
Datenquelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabellen 71231-03-01-5 und 71231-02-01-5, Stichtag 30.06.2025, Abruf 18.09.2026; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Hebesätze ohne Stichtag sind wertlos: 2026 beschlossene Sätze sind noch nicht amtlich veröffentlicht.
Was der Hebesatz für Sie ausmacht
Derselbe Fall, nur mit einem anderen Hebesatz: Zwischen der günstigsten und der teuersten Gemeinde in Hessen liegen bei diesem Grundstück 910,26 € im Jahr. Das ist der Grund, warum der Hebesatz das einzige Feld dieses Rechners ist, das Sie wirklich nachschlagen müssen — alles andere steht in Ihren Unterlagen.
| Hebesatz | Einordnung | Grundsteuer im Jahr | je Quartal |
|---|---|---|---|
| 160 % | niedrigster Satz im Land (Wabern) | 124,80 € | 31,20 € |
| 320 % | Viertel der Gemeinden darunter | 249,60 € | 62,40 € |
| 420 % | mittlerer Satz im Land | 327,60 € | 81,90 € |
| 620 % | Viertel der Gemeinden darüber | 483,60 € | 120,90 € |
| 1.327 % | höchster Satz im Land (Heusenstamm) | 1.035,06 € | 258,77 € |
Wann Sie zahlen und was Sie prüfen können
Die Grundsteuer wird nach § 28 Grundsteuergesetz zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Wer weniger als 15 Euro im Jahr zahlt, bekommt den ganzen Betrag am 15. August in einer Summe; zwischen 15 und 30 Euro sind es zwei Raten im Februar und August. Auf Antrag ist auch eine Jahreszahlung zum 1. Juli möglich. Der Bescheid gilt so lange weiter, bis ein neuer kommt — ein jährlicher Bescheid ist nicht vorgesehen.
Wichtig ist, dass zwei verschiedene Behörden zwei verschiedene Bescheide erlassen. Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert und den Steuermessbetrag fest, die Gemeinde setzt darauf ihren Hebesatz an und schickt den Grundsteuerbescheid. Wer die Bewertung für falsch hält — eine zu große Wohnfläche, ein falsches Baujahr, eine falsche Grundstücksfläche — muss gegen den Bescheid des Finanzamts vorgehen, und zwar innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe. Gegen den späteren Bescheid der Gemeinde lässt sich die Bewertung nicht mehr angreifen; dort zählt nur noch, ob der Hebesatz richtig angewendet wurde.
Die Frist beträgt in beiden Fällen einen Monat ab Bekanntgabe. Fällt das Fristende auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, verschiebt es sich auf den nächsten Werktag. Wie dieser Termin genau liegt, rechnet der Widerspruchsfrist-Rechner aus. Ein Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung: Die Raten bleiben fällig, bis das Finanzamt die Vollziehung aussetzt.
So rechnet dieser Rechner
Der Rechner bildet die Formel nach §§ 4–7 HGrStG (Hessisches Grundsteuergesetz) ab und rundet an denselben Stellen wie das Gesetz. Er rechnet vollständig in Ihrem Browser; es wird nichts übertragen und nichts gespeichert. Der Hebesatz ist eine Eingabe und kein gepflegter Datenbestand — genau deshalb veraltet dieses Werkzeug nicht, wenn Ihre Gemeinde ihren Satz ändert.
Nicht abgebildet sind Ermäßigungen, die nur wenige Fälle betreffen: Abschläge für Baudenkmäler und für geförderten Wohnraum, Erlasstatbestände nach den §§ 32 bis 34 Grundsteuergesetz, die Flächenbegrenzung für sehr große Grundstücke sowie die Grundsteuer A außerhalb des Bundesmodells. Wenn einer dieser Fälle auf Sie zutrifft, weicht das Ergebnis vom Bescheid ab. Was der Rechner ausgibt, ist eine Kontrollrechnung — verbindlich sind der Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts und der Grundsteuerbescheid Ihrer Gemeinde.