Welches Modell gilt in Hessen?
Das Flächen-Faktor-Modell regeln §§ 4–7 HGrStG (Hessisches Grundsteuergesetz). Die Formel: Ausgangsbetrag wie Bayern × Lagefaktor × Hebesatz. Der Faktor wird auf zwei Nachkommastellen abgerundet, der Steuermessbetrag danach auf volle Euro.
Hessen kombiniert im Flächen-Faktor-Verfahren nach §§ 4 bis 7 HGrStG das bayerische Flächenmodell mit einem Lagekorrektiv. Zuerst entsteht derselbe Ausgangsbetrag wie in Bayern: vier Cent je Quadratmeter Boden, fünfzig Cent je Quadratmeter Gebäudefläche, Wohnfläche mit 70 Prozent. Dieser Betrag wird dann mit einem Faktor multipliziert, der sich aus dem Verhältnis des Bodenrichtwerts Ihres Grundstücks zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde ergibt, potenziert mit 0,3.
Der Exponent 0,3 dämpft die Wirkung stark. Ein Grundstück mit dem doppelten Bodenrichtwert der Gemeinde bekommt keinen Faktor 2, sondern 1,23. Ein Grundstück mit dem halben Bodenrichtwert liegt bei 0,81. Die Lage schlägt also durch, aber gebremst — genau das war das Ziel: die Nachbarschaft soll sich in der Steuer wiederfinden, ohne dass eine Toplage das Vielfache kostet.
Zwei Rundungsregeln sind hier eigenständig und werden von vielen Rechnern im Netz übergangen: Der Faktor wird auf zwei Nachkommastellen abgerundet, nicht kaufmännisch gerundet, und der Steuermessbetrag wird anschließend auf volle Euro abgerundet. Bei kleinen Grundstücken kann das den Jahresbetrag um mehrere Euro verschieben.
| Merkmal | Regelung in Hessen |
|---|---|
| Modell | Flächen-Faktor-Modell |
| Fundstelle | §§ 4–7 HGrStG (Hessisches Grundsteuergesetz) |
| Formel | Ausgangsbetrag wie Bayern × Lagefaktor × Hebesatz |
| Wertabhängig | ja, über den Bodenrichtwert |
| Angaben, die Sie brauchen | Fläche des Grundstücks, Wohnfläche, Nutzfläche, Bodenrichtwert Ihres Grundstücks, durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde und Hebesatz Ihrer Gemeinde |
| Grundsteuer C möglich | ja, wenn die Gemeinde sie beschlossen hat |
Beispielrechnung in Hessen
Gerechnet wird ein Grundstück von 700 Quadratmetern mit 150 Quadratmetern Wohnfläche, Bodenrichtwert 380 Euro bei einem Gemeindedurchschnitt von 295 Euro. Die Eingaben sind Annahmen, keine Messwerte; der Hebesatz von 420 % ist der mittlere Hebesatz B der 421 Gemeinden in Hessen zum Stichtag 30.06.2025. Die Zwischenschritte stehen darunter, gerundet wie im Gesetz.
- Ausgangsbetrag: 700 m² × 0,04 €/m² = 28,00 € plus 150 m² × 0,50 €/m² × 70 % = 52,50 € = 80,50 €.
- Lagefaktor: (380,00 € ÷ 295,00 €) hoch 0,3 = 1,0789, auf zwei Nachkommastellen abgerundet 1,07.
- 80,50 € × 1,07 = 86,14 €, Messbetrag auf volle Euro abgerundet: 86,00 €.
- Steuermessbetrag × Hebesatz 420 % = 361,20 € im Jahr.
Unter dem Strich stehen 361,20 € Grundsteuer im Jahr, also 90,30 € je Quartal. Der Steuermessbetrag von 86,00 € steht im Bescheid des Finanzamts; ändert die Gemeinde ihren Hebesatz von 420 %, bleibt er unverändert.
Die Abwandlung: Der Bodenrichtwert Ihres Grundstücks liegt nicht bei 380 €, sondern genau bei 295 € und damit auf der Höhe von dem Gemeindedurchschnitt. Der Faktor beträgt dann 1,00 statt 1,07, der Steuermessbetrag 80,00 € statt 86,00 € und die Jahressteuer 336,00 € statt 361,20 € (25,20 € weniger).
Der Lagefaktor greift in Hessen erst auf den Ausgangsbetrag von 80,50 €. Je weiter Ihr Richtwert vom Durchschnitt Ihrer Gemeinde abweicht, desto stärker verschiebt sich das Ergebnis, aber nur mit der Potenz 0,3.
Hebesätze in Hessen 2025
Hessen hat 421 Gemeinden mit einem gemeldeten Hebesatz B. Der mittlere Wert liegt zum Stichtag 30.06.2025 bei 420 %, die Hälfte aller Gemeinden liegt zwischen 320 % und 620 %. Im ersten Halbjahr 2025 haben 380 Gemeinden ihren Hebesatz B geändert — das sind 90 % der Gemeinden des Landes, 274 haben gesenkt und 106 erhöht.
| Kennzahl | Grundsteuer B in Hessen | Gemeinde |
|---|---|---|
| mittlerer Hebesatz (Median) | 420 % | — |
| niedrigster Hebesatz | 160 % | Wabern (7.317 Einwohner) |
| höchster Hebesatz | 1.327 % | Heusenstamm (19.397 Einwohner) |
| mittlerer Hebesatz Grundsteuer A | 378 % | — |
| mittlerer Gewerbesteuerhebesatz | 400 % | — |
| Gemeinden in der Statistik | 421 | davon 380 mit Änderung 2025 |
Im Ländervergleich steht Hessen beim mittleren Hebesatz B auf Rang 6 von 16; der bundesweite Median liegt bei 395 %, Hessen liegt 25 Prozentpunkte darüber. Im Beispiel oben setzt der Hebesatz auf einen Steuermessbetrag von 86,00 € auf, der in Hessen aus Quadratmetern und dem Lagefaktor entsteht, deshalb sagt der Vergleich mit Ländern anderer Modelle wenig aus.
Datenquelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabellen 71231-03-01-5 und 71231-02-01-5, Stichtag 30.06.2025, Abruf 18.09.2026; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Hebesätze ohne Stichtag sind wertlos: 2026 beschlossene Sätze sind noch nicht amtlich veröffentlicht.
Was der Hebesatz für Sie ausmacht
Derselbe Fall, nur mit einem anderen Hebesatz: Zwischen der günstigsten und der teuersten Gemeinde in Hessen liegen bei diesem Grundstück 1.003,62 € im Jahr, nämlich 137,60 € bei 160 % und 1.141,22 € bei 1.327 %. Den Steuermessbetrag von 86,00 € ändert das nicht.
| Hebesatz | Einordnung | Grundsteuer im Jahr | je Quartal |
|---|---|---|---|
| 160 % | niedrigster Satz im Land (Wabern) | 137,60 € | 34,40 € |
| 320 % | Viertel der Gemeinden darunter | 275,20 € | 68,80 € |
| 420 % | mittlerer Satz im Land | 361,20 € | 90,30 € |
| 620 % | Viertel der Gemeinden darüber | 533,20 € | 133,30 € |
| 1.327 % | höchster Satz im Land (Heusenstamm) | 1.141,22 € | 285,31 € |
Wann Sie zahlen und was Sie prüfen können
Aus den 361,20 € im Beispiel werden vier Raten von je 90,30 €, fällig am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November; auf den Monat umgelegt sind es 30,10 €. Das Finanzamt hat davon nur den Steuermessbetrag von 86,00 € festgesetzt. Den Hebesatz von 420 % und damit den Zahlbetrag legt die Gemeinde fest, die den Grundsteuerbescheid verschickt.
Prüfen Sie im Messbescheid den Lagefaktor: Er beruht auf Ihrem Bodenrichtwert und dem Gemeindedurchschnitt. Im Beispiel (380 Euro gegen 295 Euro) beträgt er 1,07 und verändert die Jahressteuer um 25,20 € gegenüber dem neutralen Wert 1,00.
Für ein Grundstück in Hessen rechnet der Widerspruchsfrist-Rechner aus, wann die Monatsfrist gegen den Bescheid des Finanzamts endet; Zahlungsregeln, Einspruchsfrist und Umlage auf Mieter behandeln die häufigen Fragen unten.
So rechnet dieser Rechner
Der Rechner bildet die Formel nach §§ 4–7 HGrStG (Hessisches Grundsteuergesetz) ab: Ausgangsbetrag wie Bayern × Lagefaktor × Hebesatz. In Hessen rundet er den Lagefaktor auf zwei Nachkommastellen und den Messbetrag auf volle Euro nach unten (§ 7 HGrStG), wie es das Gesetz vorsieht. Der Hebesatz ist keine Vorgabe: Das Formular zeigt zunächst 420 % (der mittlere Hebesatz B der 421 Gemeinden in Hessen), ersetzen Sie das durch den Satz Ihrer Gemeinde.
Bei Grundstücken in Hessen fehlen im Rechner Fälle, die nur wenige Grundstücke betreffen, nämlich Abschläge für Baudenkmäler und geförderten Wohnraum sowie Erlasstatbestände nach den §§ 32 bis 34 Grundsteuergesetz sowie die Grundsteuer A für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, die er nur im Bundesmodell berechnet; trifft einer davon auf Sie zu, weicht das Ergebnis vom Bescheid ab.
Liegt ein zweites Grundstück in einem Nachbarland, steht die Kontrollrechnung nach dem dortigen Modell auf den Seiten für Baden-Württemberg, Bayern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Thüringen.