Welches Modell gilt in Bayern?
Das Flächenmodell steht in Art. 1–4 BayGrStG (Bayerisches Grundsteuergesetz) und gilt seit dem 1. Januar 2025. Die Formel: (Bodenfläche × 0,04 € + Wohnfläche × 0,50 € × 70 % + Nutzfläche × 0,50 €) × Hebesatz. Das Gesetz nennt das wertunabhängig. Bayern ist außerdem das einzige Land ohne Grundsteuer C.
Bayern hat das am weitesten vom Bundesmodell entfernte Gesetz. Das Flächenmodell nach Art. 1 bis 4 BayGrStG kennt nur Quadratmeter: vier Cent je Quadratmeter Grund und Boden, fünfzig Cent je Quadratmeter Gebäudefläche. Auf die Wohnfläche wird die Grundsteuermesszahl von 70 Prozent angewendet, Boden und Nutzfläche gehen voll ein. Der Bodenrichtwert kommt in der gesamten Rechnung nicht vor. Zwei gleich große Häuser in Grünwald und in einem Dorf im Bayerischen Wald haben denselben Steuermessbetrag; der Unterschied entsteht ausschließlich über den Hebesatz der Gemeinde.
Das ist ausdrücklich gewollt und heißt in der Begründung des Gesetzes „wertunabhängig“. Es bedeutet aber auch: Eine Wertsteigerung des Grundstücks erhöht die Steuer nicht, ein Wertverfall senkt sie nicht. Wer anbaut oder das Dachgeschoss ausbaut, zahlt dagegen sofort mehr, weil sich die Wohnfläche ändert — und ist nach Art. 6 BayGrStG verpflichtet, das dem Finanzamt anzuzeigen.
Bayern ist außerdem das einzige Bundesland, das auf die Grundsteuer C verzichtet hat. Die übrigen fünfzehn Länder erlauben ihren Gemeinden seit 2025, für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen eigenen, höheren Hebesatz zu beschließen. In Bayern gibt es diesen dritten Hebesatz nicht; eine Baulücke wird dort wie jedes andere unbebaute Grundstück mit dem Hebesatz B belegt.
Berücksichtigt ist die Kürzung für Wohngrundstücke: Dienen die Gebäude mindestens zu 90 % dem Wohnen, zählt der Boden über dem Zehnfachen der Wohnfläche nur zur Hälfte (Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BayGrStG). Nicht berücksichtigt sind Abschläge für Baudenkmäler und geförderten Wohnraum sowie die Sonderformel für überwiegend unbebaute Flächen über 10.000 m². Maßgeblich ist Ihr Bescheid.
| Merkmal | Regelung in Bayern |
|---|---|
| Modell | Flächenmodell |
| Fundstelle | Art. 1–4 BayGrStG (Bayerisches Grundsteuergesetz) |
| Formel | (Bodenfläche × 0,04 € + Wohnfläche × 0,50 € × 70 % + Nutzfläche × 0,50 €) × Hebesatz |
| Wertabhängig | nein, reine Flächen |
| Angaben, die Sie brauchen | Fläche des Grundstücks, Wohnfläche, Nutzfläche und Hebesatz Ihrer Gemeinde |
| Grundsteuer C möglich | nein — Bayern ist das einzige Land ohne Grundsteuer C |
Beispielrechnung in Bayern
Gerechnet wird ein Grundstück von 1.480 Quadratmetern mit 130 Quadratmetern Wohnfläche. Die Eingaben sind Annahmen, keine Messwerte; der Hebesatz von 275 % ist der mittlere Hebesatz B der 2.056 Gemeinden in Bayern zum Stichtag 30.06.2025. Die Zwischenschritte stehen darunter, gerundet wie im Gesetz.
- Grund und Boden: 1480 m², davon 1300 m² (zehnfache Wohnfläche) × 0,04 €/m² und die übersteigenden 180 m² × 0,02 €/m² (nur 50 %, Wohngrundstück) = 55,60 € (Messzahl 100 %).
- Wohnfläche: 130 m² × 0,50 €/m² = 65,00 €, davon 70 % = 45,50 €.
- Keine Nutzfläche angegeben.
- Steuermessbetrag 55,60 € + 45,50 € = 101,10 €.
- Steuermessbetrag × Hebesatz 275 % = 278,02 € im Jahr.
Unter dem Strich stehen 278,02 € Grundsteuer im Jahr, also 69,51 € je Quartal. Der Steuermessbetrag von 101,10 € steht im Bescheid des Finanzamts; ändert die Gemeinde ihren Hebesatz von 275 %, bleibt er unverändert.
Die Abwandlung: Ein Anbau vergrößert die Wohnfläche von 130 auf 140 m². Der Steuermessbetrag steigt von 101,10 € auf 106,60 €, die Jahressteuer von 278,02 € auf 293,15 €.
Von den 5,50 € Mehrbetrag im Messbetrag stammen 3,50 € aus der Wohnfläche selbst (10 m² × 0,50 € × 70 %); der Rest kommt über den Boden, weil die zehnfache Wohnfläche, bis zu der der Boden voll zählt, um 100 m² wächst und diese Fläche jetzt mit 0,04 statt 0,02 €/m² eingeht. Der Bodenrichtwert spielt auch hier keine Rolle.
Hebesätze in Bayern 2025
Bayern hat 2.056 Gemeinden mit einem gemeldeten Hebesatz B. Der mittlere Wert liegt zum Stichtag 30.06.2025 bei 275 %, die Hälfte aller Gemeinden liegt zwischen 210 % und 330 %. Im ersten Halbjahr 2025 haben 1.548 Gemeinden ihren Hebesatz B geändert — das sind 75 % der Gemeinden des Landes, 1.396 haben gesenkt und 152 erhöht.
| Kennzahl | Grundsteuer B in Bayern | Gemeinde |
|---|---|---|
| mittlerer Hebesatz (Median) | 275 % | — |
| niedrigster Hebesatz | 110 % | Waidhaus (2.093 Einwohner) |
| höchster Hebesatz | 824 % | München (1.505.036 Einwohner) |
| mittlerer Hebesatz Grundsteuer A | 330 % | — |
| mittlerer Gewerbesteuerhebesatz | 350 % | — |
| Gemeinden in der Statistik | 2.056 | davon 1.548 mit Änderung 2025 |
Im Ländervergleich steht Bayern beim mittleren Hebesatz B auf Rang 16 von 16; der bundesweite Median liegt bei 395 %, Bayern liegt 120 Prozentpunkte darunter. Im Beispiel oben setzt der Hebesatz auf einen Steuermessbetrag von 101,10 € auf, der in Bayern aus Quadratmetern und Äquivalenzzahlen entsteht, deshalb sagt der Vergleich mit Ländern anderer Modelle wenig aus.
Datenquelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabellen 71231-03-01-5 und 71231-02-01-5, Stichtag 30.06.2025, Abruf 18.09.2026; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Hebesätze ohne Stichtag sind wertlos: 2026 beschlossene Sätze sind noch nicht amtlich veröffentlicht.
Was der Hebesatz für Sie ausmacht
Derselbe Fall, nur mit einem anderen Hebesatz: Zwischen der günstigsten und der teuersten Gemeinde in Bayern liegen bei diesem Grundstück 721,85 € im Jahr, nämlich 111,21 € bei 110 % und 833,06 € bei 824 %. Den Steuermessbetrag von 101,10 € ändert das nicht.
| Hebesatz | Einordnung | Grundsteuer im Jahr | je Quartal |
|---|---|---|---|
| 110 % | niedrigster Satz im Land (Waidhaus) | 111,21 € | 27,80 € |
| 210 % | Viertel der Gemeinden darunter | 212,31 € | 53,08 € |
| 275 % | mittlerer Satz im Land | 278,02 € | 69,51 € |
| 330 % | Viertel der Gemeinden darüber | 333,63 € | 83,41 € |
| 824 % | höchster Satz im Land (München) | 833,06 € | 208,27 € |
Wann Sie zahlen und was Sie prüfen können
Aus den 278,02 € im Beispiel werden vier Raten von je 69,51 €, fällig am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November; auf den Monat umgelegt sind es 23,17 €. Das Finanzamt hat davon nur den Steuermessbetrag von 101,10 € festgesetzt. Den Hebesatz von 275 % und damit den Zahlbetrag legt die Gemeinde fest, die den Grundsteuerbescheid verschickt.
Prüfen Sie im Messbescheid vor allem die Flächen: Zehn Quadratmeter mehr Wohnfläche machen im Beispiel 15,13 € Grundsteuer im Jahr aus. Die 1.480 m² Boden und 130 m² Wohnfläche sind hier angenommen; Ihre Zahlen stehen in der Grundsteuererklärung oder der Bauakte.
Für ein Grundstück in Bayern rechnet der Widerspruchsfrist-Rechner aus, wann die Monatsfrist gegen den Bescheid des Finanzamts endet; Zahlungsregeln, Einspruchsfrist und Umlage auf Mieter behandeln die häufigen Fragen unten.
So rechnet dieser Rechner
Der Rechner bildet die Formel nach Art. 1–4 BayGrStG (Bayerisches Grundsteuergesetz) ab: (Bodenfläche × 0,04 € + Wohnfläche × 0,50 € × 70 % + Nutzfläche × 0,50 €) × Hebesatz. In Bayern rundet er die Flächen auf volle Quadratmeter nach unten und den Äquivalenzbetrag des Bodens, den Messbetrag und die Jahressteuer auf volle Cent nach unten, wie es das Gesetz vorsieht. Der Hebesatz ist keine Vorgabe: Das Formular zeigt zunächst 275 % (der mittlere Hebesatz B der 2.056 Gemeinden in Bayern), ersetzen Sie das durch den Satz Ihrer Gemeinde.
Bei Grundstücken in Bayern fehlen im Rechner Fälle, die nur wenige Grundstücke betreffen, nämlich Abschläge für Baudenkmäler und geförderten Wohnraum, Erlasstatbestände nach den §§ 32 bis 34 Grundsteuergesetz und die Sonderformel für überwiegend unbebaute Flächen über 10.000 m² sowie die Grundsteuer A für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, die er nur im Bundesmodell berechnet; trifft einer davon auf Sie zu, weicht das Ergebnis vom Bescheid ab.
Liegt ein zweites Grundstück in einem Nachbarland, steht die Kontrollrechnung nach dem dortigen Modell auf den Seiten für Baden-Württemberg, Hessen, Sachsen und Thüringen.