Welches Modell gilt in Bayern?
In Bayern gilt seit dem 1. Januar 2025 das Flächenmodell nach Art. 1–4 BayGrStG. Bayern rechnet reine Flächen. Weder Bodenrichtwert noch Baujahr noch Miete spielen eine Rolle. Die Formel lautet verkürzt: (Bodenfläche × 0,04 € + Wohnfläche × 0,50 € × 70 % + Nutzfläche × 0,50 €) × Hebesatz.
Bayern hat das am weitesten vom Bundesmodell entfernte Gesetz. Das Flächenmodell nach Art. 1 bis 4 BayGrStG kennt nur Quadratmeter: vier Cent je Quadratmeter Grund und Boden, fünfzig Cent je Quadratmeter Gebäudefläche. Auf die Wohnfläche wird die Grundsteuermesszahl von 70 Prozent angewendet, Boden und Nutzfläche gehen voll ein. Der Bodenrichtwert kommt in der gesamten Rechnung nicht vor. Zwei gleich große Häuser in Grünwald und in einem Dorf im Bayerischen Wald haben denselben Steuermessbetrag; der Unterschied entsteht ausschließlich über den Hebesatz der Gemeinde.
Das ist ausdrücklich gewollt und heißt in der Begründung des Gesetzes „wertunabhängig“. Es bedeutet aber auch: Eine Wertsteigerung des Grundstücks erhöht die Steuer nicht, ein Wertverfall senkt sie nicht. Wer anbaut oder das Dachgeschoss ausbaut, zahlt dagegen sofort mehr, weil sich die Wohnfläche ändert — und ist nach Art. 6 BayGrStG verpflichtet, das dem Finanzamt anzuzeigen.
Bayern ist außerdem das einzige Bundesland, das auf die Grundsteuer C verzichtet hat. Die übrigen fünfzehn Länder erlauben ihren Gemeinden seit 2025, für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen eigenen, höheren Hebesatz zu beschließen. In Bayern gibt es diesen dritten Hebesatz nicht; eine Baulücke wird dort wie jedes andere unbebaute Grundstück mit dem Hebesatz B belegt.
Abschläge für Baudenkmäler und geförderten Wohnraum sowie Sonderregeln für sehr große Grundstücke sind in diesem Rechner nicht berücksichtigt. Maßgeblich ist Ihr Bescheid.
| Merkmal | Regelung in Bayern |
|---|---|
| Modell | Flächenmodell |
| Fundstelle | Art. 1–4 BayGrStG (Bayerisches Grundsteuergesetz) |
| Formel | (Bodenfläche × 0,04 € + Wohnfläche × 0,50 € × 70 % + Nutzfläche × 0,50 €) × Hebesatz |
| Wertabhängig | nein, reine Flächen |
| Angaben, die Sie brauchen | Fläche des Grundstücks, Wohnfläche, Nutzfläche und Hebesatz Ihrer Gemeinde |
| Grundsteuer C möglich | nein — Bayern ist das einzige Land ohne Grundsteuer C |
Beispielrechnung in Bayern
Gerechnet wird ein Grundstück von 600 Quadratmetern mit 140 Quadratmetern Wohnfläche. Als Hebesatz ist 275 % angesetzt — der mittlere Hebesatz B der 2.056 Gemeinden in Bayern zum Stichtag 30.06.2025. Alle Zwischenschritte stehen darunter, gerundet wie im Gesetz.
- Grund und Boden: 600 m² × 0,04 €/m² = 24,00 € (Messzahl 100 %).
- Wohnfläche: 140 m² × 0,50 €/m² = 70,00 €, davon 70 % = 49,00 €.
- Keine Nutzfläche angegeben.
- Steuermessbetrag 24,00 € + 49,00 € = 73,00 €.
- Steuermessbetrag × Hebesatz 275 % = 200,75 € im Jahr.
Unter dem Strich stehen 200,75 € Grundsteuer im Jahr, fällig in vier Raten von je 50,19 € am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Der Steuermessbetrag beträgt 73,00 €; er steht im Bescheid des Finanzamts und ändert sich nicht, wenn die Gemeinde ihren Hebesatz anpasst.
Hebesätze in Bayern 2025
Bayern hat 2.056 Gemeinden mit einem gemeldeten Hebesatz B. Der mittlere Wert liegt zum Stichtag 30.06.2025 bei 275 %, die Hälfte aller Gemeinden liegt zwischen 210 % und 330 %. Im ersten Halbjahr 2025 haben 1.548 Gemeinden ihren Hebesatz B geändert — das sind 75 % der Gemeinden des Landes, 1.396 haben gesenkt und 152 erhöht.
| Kennzahl | Grundsteuer B in Bayern | Gemeinde |
|---|---|---|
| mittlerer Hebesatz (Median) | 275 % | — |
| niedrigster Hebesatz | 110 % | Waidhaus (2.093 Einwohner) |
| höchster Hebesatz | 824 % | München (1.505.036 Einwohner) |
| mittlerer Hebesatz Grundsteuer A | 330 % | — |
| mittlerer Gewerbesteuerhebesatz | 350 % | — |
| Gemeinden in der Statistik | 2.056 | davon 1.548 mit Änderung 2025 |
Im Ländervergleich steht Bayern damit auf Rang 16 von 16, gemessen am mittleren Hebesatz B. Zum Vergleich: Der bundesweite Median liegt bei 395 %. Bayern liegt damit 120 Prozentpunkte darunter. Ein Vergleich mit Ländern, die ein anderes Modell anwenden, führt allerdings in die Irre — der Hebesatz wirkt auf den Steuermessbetrag, und der entsteht je nach Modell auf ganz verschiedenen Wegen.
Datenquelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaldatenbank Deutschland, Tabellen 71231-03-01-5 und 71231-02-01-5, Stichtag 30.06.2025, Abruf 18.09.2026; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Hebesätze ohne Stichtag sind wertlos: 2026 beschlossene Sätze sind noch nicht amtlich veröffentlicht.
Was der Hebesatz für Sie ausmacht
Derselbe Fall, nur mit einem anderen Hebesatz: Zwischen der günstigsten und der teuersten Gemeinde in Bayern liegen bei diesem Grundstück 521,22 € im Jahr. Das ist der Grund, warum der Hebesatz das einzige Feld dieses Rechners ist, das Sie wirklich nachschlagen müssen — alles andere steht in Ihren Unterlagen.
| Hebesatz | Einordnung | Grundsteuer im Jahr | je Quartal |
|---|---|---|---|
| 110 % | niedrigster Satz im Land (Waidhaus) | 80,30 € | 20,08 € |
| 210 % | Viertel der Gemeinden darunter | 153,30 € | 38,33 € |
| 275 % | mittlerer Satz im Land | 200,75 € | 50,19 € |
| 330 % | Viertel der Gemeinden darüber | 240,90 € | 60,23 € |
| 824 % | höchster Satz im Land (München) | 601,52 € | 150,38 € |
Wann Sie zahlen und was Sie prüfen können
Die Grundsteuer wird nach § 28 Grundsteuergesetz zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Wer weniger als 15 Euro im Jahr zahlt, bekommt den ganzen Betrag am 15. August in einer Summe; zwischen 15 und 30 Euro sind es zwei Raten im Februar und August. Auf Antrag ist auch eine Jahreszahlung zum 1. Juli möglich. Der Bescheid gilt so lange weiter, bis ein neuer kommt — ein jährlicher Bescheid ist nicht vorgesehen.
Wichtig ist, dass zwei verschiedene Behörden zwei verschiedene Bescheide erlassen. Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert und den Steuermessbetrag fest, die Gemeinde setzt darauf ihren Hebesatz an und schickt den Grundsteuerbescheid. Wer die Bewertung für falsch hält — eine zu große Wohnfläche, ein falsches Baujahr, eine falsche Grundstücksfläche — muss gegen den Bescheid des Finanzamts vorgehen, und zwar innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe. Gegen den späteren Bescheid der Gemeinde lässt sich die Bewertung nicht mehr angreifen; dort zählt nur noch, ob der Hebesatz richtig angewendet wurde.
Die Frist beträgt in beiden Fällen einen Monat ab Bekanntgabe. Fällt das Fristende auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, verschiebt es sich auf den nächsten Werktag. Wie dieser Termin genau liegt, rechnet der Widerspruchsfrist-Rechner aus. Ein Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung: Die Raten bleiben fällig, bis das Finanzamt die Vollziehung aussetzt.
So rechnet dieser Rechner
Der Rechner bildet die Formel nach Art. 1–4 BayGrStG (Bayerisches Grundsteuergesetz) ab und rundet an denselben Stellen wie das Gesetz. Er rechnet vollständig in Ihrem Browser; es wird nichts übertragen und nichts gespeichert. Der Hebesatz ist eine Eingabe und kein gepflegter Datenbestand — genau deshalb veraltet dieses Werkzeug nicht, wenn Ihre Gemeinde ihren Satz ändert.
Nicht abgebildet sind Ermäßigungen, die nur wenige Fälle betreffen: Abschläge für Baudenkmäler und für geförderten Wohnraum, Erlasstatbestände nach den §§ 32 bis 34 Grundsteuergesetz, die Flächenbegrenzung für sehr große Grundstücke sowie die Grundsteuer A außerhalb des Bundesmodells. Wenn einer dieser Fälle auf Sie zutrifft, weicht das Ergebnis vom Bescheid ab. Was der Rechner ausgibt, ist eine Kontrollrechnung — verbindlich sind der Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts und der Grundsteuerbescheid Ihrer Gemeinde.